Как заработать на сдаче квартиры: Как и сколько можно заработать на аренде жилья

Золотая жила. Как заработать на аренде, что такое схема buy-to-let и ROI?

Золотая жила. Как заработать на аренде, что такое схема buy-to-let и ROI? Редкий инвестор сегодня имеет возможность быстро и выгодно перепродать свою зарубежную недвижимость. Более предсказуемый доход приносит сдача собственности в аренду. На какую годовую прибыль можно рассчитывать и что нужно сделать, чтобы остаться в ощутимом плюсе? Далеко не все россияне, располагающие возможностью купить недвижимость за границей, осознали, насколько выгодной бывает рента. Выбор «неправильных» объектов для аренды и отказ от ипотечного кредитования – главные ошибки. Между тем, как уверяют эксперты, за рубежом вполне реально получить 10% и даже более 20% годовых! Как же обеспечить максимальную доходность вложений в зарубежную недвижимость? Не надо баловать арендатора Сосредоточимся на сценарии, когда объект покупают исключительно для того, чтобы сдавать в аренду – именно эту стратегию принято называть buy-to-let («купить, чтобы сдать»). В Москве рента приносит в среднем 4-4,2% годовых, за рубежом можно получить доход выше – но для этого нужно действовать грамотно и следовать определенным правилам. Первый совет экспертов – сразу же понять, что под аренду не надо покупать то, что покупают для собственного отдыха. «Себя хочется побаловать – вы подбираете лучшее место, лучший вид, лучшую мебель. Все это сильно повышает стоимость покупки и эксплуатации недвижимости, уменьшая доходность», – отмечает Сергей Сандер, основатель и партнер компании Sander Estates S. A. С ним согласны эксперты компании IntermarkSavills, добавляя, что у дорогих объектов арендная ликвидность низкая, поэтому лучше иметь дело с самой востребованной недвижимостью, а именно средним ценовым диапазоном. Не менее важно определиться с целью покупки. «Если есть желание совместить приятное с полезным, использовать недвижимость для отдыха несколько месяцев в году, а все остальное время сдавать, то выбирать нужно среди любимых курортов, – рассуждает Сергей Сандер. – Но если рассматривать это только как бизнес, следует обратить внимание и на крупные города с высоким спросом на жилье». Для получения высокого и стабильного дохода от аренды эксперт рекомендует коммерческую недвижимость – номера в апарт-отеле или мини-отели. Как можно меньше рисков Не менее важно правильно выбрать страну. Руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс советует сосредоточиться на старой Европе, например Великобритании или Франции. Прибыль владельца там зачастую ниже, чем на развивающихся рынках, – зато существуют финансовые инструменты, которые позволяют увеличить доход от вложенного капитала в четыре-пять раз. Главный из них – ипотечное кредитование. Кроме того, в Западной Европе отлажены механизмы снижения инвестиционных рисков. Например, в Британии можно застраховать финансовые риски – на случай если арендатор испортит имущество, не внесет оплату или если возникнут юридические сложности с его выселением. Наконец, не стоит забывать о системе гарантированной прибыли от аренды (rental guarantee). Такие программы есть и за пределами Старого Света, но гарантии в Египте и в Великобритании – это, как говорят в Одессе, две большие разницы. Как работают управляющие компании К тому же, живя в другой стране, недвижимостью сложно управлять самостоятельно. Находить арендаторов можно и через интернет, но вопрос уборки и текущего ремонта остается открытым. Управляющие компании за процент от прибыли помогают решить все проблемы разом. И именно с управляющими компаниями в ряде крупных курортных комплексов можно заключить договор с гарантированной доходностью. «Стоимость услуг управляющих компаний зависит от страны, – говорит Сергей Сандер. – Обычно это комиссия от 3-5% до 10-15% от оборота или фиксированная рента. Последний вариант встречается редко и только в крупных проектах с сильным опытным менеджментом». Управляющий директор компании InvestPravo Property Элина Сиванкова рассказывает: «Несколько новых предложений с гарантией рентного дохода есть на Кипре, который пользуется круглогодичным спросом среди отдыхающих. В Португалии в таких схемах нередко участвует государство, поддерживающее рынок арендного жилья. Несколько предложений есть в Италии. Обычно управляющая компания, которая предлагает инвестору гарантированный доход, – это дочерняя структура застройщика, что обеспечивает более профессиональное обслуживание». С некоторыми предложениями rental guarantee связана серьезная проблема: по словам Игоря Индриксонса, такие объекты могут продаваться по завышенной цене. Иными словами, гарантированный доход от аренды встраивается в цену объекта. Здесь главный союзник и консультант инвестора – банк: беря на себя значительную часть рисков, он проверяет адекватность цены и надежность управляющей компании. Арендный калькулятор Сама по себе аренда – это не сверхприбыльный бизнес. «Сдача жилья внаем по доходности сравнима с консервативными банковскими вкладами, – говорит Элина Сиванкова. – Среднеевропейские показатели не превышают 5-6% годовых». Примерно такие же ставки и в программах rental guarantee. Увеличить эффективность вложений можно, используя банковское финансирование. Игорь Индриксонс считает: россияне пока не оценили потенциал схемы buy-to-let, поскольку не понимают, что инвестора должна интересовать не столько доходность самого актива, сколько возврат инвестиций (ROI – Return of investments), то есть процент не от стоимости квартиры, а от вложенных средств. Ипотека позволяет сократить размер вложений, значительно улучшив конечный финансовый результат. «Давайте приведем реальный пример, – говорит Сергей Сандер. – Швейцария, курортный дом отдыха в горах с термальными источниками. Стоимость студии составляет 350 000 швейцарских франков, сдавать в аренду можно 11 месяцев в году, хотя бы один месяц необходимо жить самому. Доход от сдачи в аренду составляет 600-800 франков в неделю, или 2400-3200 франков в месяц. Если взять среднюю ставку 2800 франков в месяц, умножить на 11 месяцев и вычесть 3000 франков в год на содержание, то получится порядка 8% годовых. Если недвижимость покупается с привлечением кредита, то доход на вложенные средства может оказаться выше – около 13%. Но нужно понимать, что если брать долгосрочную перспективу на 5-10 лет, то ремонт квартиры плюс сезонные перепады в заполняемости курорта могут скорректировать данные цифры». Кредит – это выгодно Другой пример более конкретно иллюстрирует, как ипотека влияет на прибыль инвестора. Проект с гарантированной доходностью 11,8% без учета роста стоимости актива. Инвестор покупает номер в пятизвездочном отеле на гольф-курорте. Полная цена номера – 250 000 фунтов. Начальный взнос – 82 500 фунтов, остальное покрывает ипотечный кредит под 3% годовых, получение которого гарантирует застройщик (можно взять до 70% от стоимости на 25 лет). Причем есть вариант, позволяющий выплачивать только проценты, а тело долга вернуть банку после перепродажи объекта. 6-процентная прибыль от аренды гарантирована на 10 лет. Если реальный доход выше, оставшаяся сумма делится поровну между инвестором и управляющей компанией. Каков же предполагаемый финансовый результат этой сделки? Выплаты по кредиту составят 5250 фунтов в год. Плата за содержание объекта – ноль. Продать объект можно в любой момент, не дожидаясь полной выплаты кредита. Доход от аренды за вычетом платы за кредит – 9750 фунтов в год (11,8%). Если продать актив через пять лет, то на вложенные 82 500 фунтов можно заработать 48 750 фунтов только на аренде, а если предположить рост стоимости объекта на 5% в год, то доход составит более 111 000 фунтов. Это 134% за пять лет, или невероятные 27% годовых! 70% рисков лежит на банке, и инвестор в любом случае сохраняет свою собственность. Go PRO! У частного инвестора есть возможность приобщиться и к профессиональным стратегиям инвестирования. В проектах без гарантий дохода прибыль инвестора может быть самой высокой. Обычно такие предложения расходятся на уровне институциональных инвесторов, но порой и для простых смертных остается место в салоне бизнес-класса. Игорь Индриксонс рассказывает о реальном проекте, где при покупке номера стоимостью 60 000 фунтов стерлингов в апарт-отеле клиент делает первый взнос 30% (18 000 фунтов). На остальную сумму выдается 10-летний кредит под 4% годовых. С учетом расходов на юриста начальная инвестиция составляет 19 500 фунтов. В отеле 311 номеров, значит, доля прибыли с одного номера – 0,32%. Инвестор не только зарабатывает на самом номере, но и получает долю дохода за дополнительные услуги – мини-бар, телефонные звонки и прочее. Текущая прибыль инвестора – 23 фунта за ночь. Прогноз наполняемости отеля – 73-80%, годовой рост гостиничного рынка ожидается на уровне 5%. При этих условиях доход составит около 10% в год без использования ипотеки, что само по себе неплохо. С кредитом инвестор получит уже 23% прибыли в первый год, а с учетом роста стоимости актива отдача от инвестиций будет расти и на десятый год достигнет 50% за 12 месяцев! Доходность формально не гарантирована, но, поскольку проектом управляет крупнейшая в мире управляющая компания (она занимается 4400 отелями, капитализация – $5 млрд), инвестор может спать спокойно. В IntermarkSavills признают, что подобные инвестиции – это в основном удел крупных игроков, покупающих сразу 20-30 единиц, но хорошие возможности открываются и перед частными клиентами, которые желают купить даже один номер. Сам себе лендлорд Разумеется, любой человек может пойти более традиционным путем, просто купить жилье (с ипотекой или без) и сдавать его в аренду. Пускаясь в самостоятельное плавание, надо учитывать и нюансы национального законодательства. Инвестора должна интересовать возможность без проблем выселить арендатора в случае необходимости, а также застраховать финансовые риски. Специалисты IntermarkSavills рассказали, что проблемным рынком в этом отношении является Индия, где арендатора коммерческого объекта бывает невозможно выселить в течение 25 лет. В Европе в этом смысле сложен рынок Германии, где государство регулирует ставки и активно защищает права арендаторов. (В других европейских странах можно расторгнуть контракт, уведомив об этом жильца за один месяц. ) В Великобритании существует три вида контрактов ренты. Так что без консультации с профессионалом на арендный рынок лучше не выходить. Особенности национальной аренды Национальные особенности каждого рынка сильно влияют на конечный результат инвестиций. Например, в Болгарии и ряде других стран иностранцам крайне редко оформляют ипотечные кредиты, а значит, о прибыли выше 5-6% годовых там можно забыть. В некоторых государствах существуют ограничения на покупку второго дома или квоты для иностранных инвесторов. При использовании кредита лучше иметь дополнительный источник его погашения или ограничить свой инвестиционный оптимизм. Элина Сиванкова обращает внимание, что жилье далеко не всегда способно само себя выкупать. Хорошо, если при доходности 6% удалось взять кредит со ставкой ниже 4,5%, а размер налогов и прочих расходов не превышает 1,5%. Во Франции государство гарантирует окупаемость ряда объектов, которые продаются по схеме leaseback. При такой схеме инвестор также получает возможность через какое-то время вернуть НДС. Надо признать, что инвестиционная схема buy-to-let – пока экзотика для рядового российского инвестора. По мнению экспертов IntermarkSavills, причина – в плохом понимании принципов работы западных финансовых рынков. Например, многие ошибочно полагают, что объект невозможно продать, не расплатившись полностью с банком за ипотечный кредит. Между тем в Великобритании стратегия buy-to-let стала настолько массовой, что аналитики даже возлагали на нее вину за избыточный спрос и появление «мыльного пузыря» на рынке недвижимости. Считается, что каждый третий новый объект в Лондоне покупается с целью заработка на аренде. По данным Ассоциации агентов по сдаче жилья в аренду (ARLA), в последние годы значительно возросло число британцев, работающих с целым портфолио объектов в королевстве и за рубежом. Можно не сомневаться, что и число россиян, сдающих жилье за границей, будет расти, поскольку очевидно, что зарабатывать на недвижимости только за счет роста рынка получается далеко не всегда. Советы инвестору при схеме buy-to-let от ARLA (Великобритания) Что ДЕЛАТЬ Планируйте инвестиции на средний или длительный срок. Убедитесь, что рентный доход превысит платежи по кредиту и дополнительные расходы. Проведите ремонт и обставьте жилье по стандартам, соответствующим классу объекта, особое внимание уделите кухне и санузлу. Чего НЕ ДЕЛАТЬ Не обустраивайте жилье под аренду в соответствии с вашим личным вкусом. Не покупайте жилье с потенциальными проблемами в обслуживании, например с обилием дерева в отделке или большим садом. Не рассчитывайте поручить управление объектом друзьям и родственникам в свое отсутствие. Не пытайтесь самостоятельно составить контракт – обратитесь к профессионалам.

Как заработать на недвижимости в России с нуля — Простые схемы без вложений денег

Заработок на недвижимости — оптимальный вариант для людей, которые ценят стабильность и надежность. Приобретение квартиры, дома или земельного участка в собственность позволяет не только сохранить капитал, но и приумножить доход.

Содержание:

1. Инвестиции в недвижимость: как и куда вкладывать?
   1. Инвестиции в строящиеся объекты;
2. Строительство с последующей перепродажей
3. Заработок на аренде недвижимости
   1. Сдача в аренду квартир и домов;
   2. Сдача коммерческой недвижимости;
4. Как заработать на недвижимости с нуля.

Мы предлагаем вам несколько простых схем заработка на недвижимости. Если же вас интересует более глубокая информация по данной теме с детальным просчетом доходности, то свяжитесь с сотрудниками нашей компании!

Привлекательность Сочи, как города для выгодного инвестирования, не нуждается в подробном объяснении. Курорт растет и развивается самыми активными темпами. С каждым днем население увеличиваются, многие покупают здесь недвижимость для отдыха или деловых визитов.

Курортная специфика города позволяет зарабатывать деньги на недвижимости, сдавая ее в аренду. Примечательно, что сдача жилья на короткий срок, способна принести владельцу намного больше прибыли, чем долгосрочная аренда.

Наиболее выгодными и интересными предложениями с точки зрения инвестиционных вложений, являются квартиры и дома, расположенные в центральной части Сочи или же в курортных локациях, например — в Олимпийском парке или же в Красной Поляне. Цены на недвижимость здесь растут, а вот объем ввода жилья в эксплуатацию сокращается. Поэтому, купив квартиру в Сочи сейчас, через небольшой временной промежуток, вы сможете продать ее существенно дороже и получить очень хороший бонус к своим финансовым запасам.

Назад к содержанию

Одним из самых эффективных методов как зарабатывать на недвижимости в России является вложение средств в строящиеся дома и коттеджные поселки. На момент начала строительства, цены на заветные квадратные метры отличаются своей доступностью. Чем больше готовность дома, тем больше будет цена.

Решив вложить деньги в строящуюся недвижимость, важно учитывать следующие аспекты:

• Надежность застройщика;
• Цена недвижимости на момент строительства и сдачи;
• Уровень инфляции;
• Дата начала и окончания строительных работ.

Проанализировав все, вышеописанные параметры, вы сможете получить более-менее точную картину того, сколько вы сможете заработать, если решите вложить средства в строящиеся объекты. Кроме того, нужно учитывать и спрос на недвижимость в районе, который позволит вам определить, как скоро вы сможете продать свою квартиру или дом.

Назад к содержанию

В вопросе того, как заработать на недвижимости, хорошим решением может стать строительство частных домов и коттеджей с целью их последующей перепродажи. Особенно хорошо этот метод подойдет для людей, тесно связанных со строительством.

Дом, построенный самостоятельно обойдется намного дешевле, чем покупка готового объекта. Разница между доходами и расходами может достигать 100%. Примечательно, что дома в Сочи пользуются большой популярностью. Их охотно приобретают люди из самых разных регионов, поэтому с продажей точно проблем не возникнет. Главное — это выбрать правильный район, обеспечить дом всеми необходимыми коммуникационными системами и сделать его удобным для жизни.

Назад к содержанию

Аренда недвижимости в Сочи — это очень прибыльное дело, которое способно принести собственнику высокий доход. Здесь идет речь не только о предложениях для жизни и отдыха, но и коммерческих объектах — офисах, магазинах, торговых и деловых центрах.

Схема заработка на аренде недвижимости предельно проста: вы покупаете недвижимость в ликвидном районе и сдаете ее. К преимуществам такого способа получения прибыли можно отнести следующие факторы:

• Минимальные трудозатраты. Достаточно просто найти жильцов и организовать их заселение. Чтобы максимально снять с себя все хлопоты, можно попробовать услугу доверительного управления;
• Высокий доход. Цена аренды квартир в Сочи достаточно высока, по сравнению с недвижимостью в центральном регионе. Особенно это актуально, если вести речь о посуточной сдаче.
• Вы можете распоряжаться квартирой по своему усмотрению — сдавать только в сезон или на праздники, приезжая сюда отдыхать в остальное время. К тому же, если вас что-то перестало устраивать, квартиру всегда можно продать.

Сдавая недвижимость в аренду, стоит помнить о том, что с дохода, полученного вами придется заплатить 13% налогов.

Назад к содержанию

Собственный офис, магазин или любое другое коммерческое помещение можно сдавать в аренду по очень выгодным ценам. Схема точно такая же, как и с жилой недвижимостью — покупаете и сдаёте.

В этом вопросе важно уделить внимание правильному выбору района и площади. Лучше всего отдать предпочтение небольшим торговым площадкам в центральной части — их цена будет не так высока, как у помещений с большой квадратурой, а сдавать их можно очень выгодно.

К слову, если вы вдруг передумаете сдавать объект, то его можно использовать для различия личного бизнеса или же заработать на продаже недвижимости по более высокой цене.

Назад к содержанию

Возможно ли заработать на недвижимости, если у вас нет ничего в собственности и нет средств на покупку? Да! Существует несколько простых вариантов, которые позволяют начать развиваться и зарабатывать в данной сфере.

• Стать специалистом по недвижимости и помогать людям в поиске и покупке за соответствующее материальное вознаграждение;
• Привлекать инвесторов для реализации своих целей. Например, найти человека, готового профинансировать строительство дома с условием последующий перепродажи, возврата долга и раздела прибыли.

В вопросе того, как зарабатывать на недвижимости, нельзя обойти вниманием и посреднические услуги, что для Сочи особенно актуально. Посредники чаще всего работают в сфере аренды. Они встречают гостей в аэропорту, находят арендаторов в интернете и приводят их к собственнику отеля или гостевого дома. Собственник платит посреднику комиссию, которая, как правило, уже заложена в цену номера.

Назад к содержанию

Как заработать на квартире? Варианты для каждого

Самые актуальные способы заработка на жилой недвижимости! Правда ли, что наличие запасной квартиры позволяет нигде не работать? О том, как заработать на квартире, размышляют и те, кто имеет в собственности квадратные метры, и те, кто только решается на покупку инвестиционного жилья. А можно ли заработать без огромного начального капитала и наличия недвижимости? Специалисты рынка и просто опытные инвесторы предлагают вниманию читателя множество схем заработка на недвижимости.

Вариант №1: Простая подработка на недвижимости: посредничество на аренде

Этот способ подойдет тем, кто часто и многократно снимал и менял квартиры, в результате приобрел достаточный опыт в поиске жилья, сдаваемого без посредников. Если найти прямой выход на владельцев квартир, нуждающихся в арендаторах, можно предложить им свою бесплатную услугу, а затем брать деньги за посреднические услуги или просто за показ этого жилья с тех, кто ищет подходящую жилплощадь. Такой способ заработка принято называть частным посредничеством, и при правильном подходе эта деятельность приносит выгоду всем. Разумеется, придется работать с объявлениями, назначать встречи и убеждать в лучших намерениях, но результат того стоит.

Конечно, в этой сфере немало мошенников, поэтому потенциальные съемщики опасаются частных посредников, но если несколько раз доказать абсолютную честность и реальность заключения сделок, дальше процесс пойдет намного быстрее, да и связей станет больше. Телефоны хороших и недорогих посредников передаются из уст в уста. Кстати, многие успешные профессиональные риелторы начинали именно с такой подработки. Скопив деньги на аренду жилья (хотя бы на несколько месяцев), можно снять квартиру недорого, чтобы потом найти ответственных и платежеспособных субарендаторов.

Вариант №2:Субаренда жилья: наем для дальнейшей сдачи в аренду

Чтобы заработать на квартире при отсутствии таковой в собственности, можно найти собственника, которому срочно надо сдать жилье на длительный период, и он готов уступить в цене (относительно рынка). Лучше всего дождаться сезонного спада на рынке аренды, в такие периоды владельцы недвижимости, как правило, становятся более сговорчивыми. Внеся необходимые первые платежи (помесячная оплата и депозит) и оформив сделку, необходимо найти уже своего арендатора и сдать ему это же жилье, но дороже. Правда, не стоит думать, что в будущем вся работа будет заключаться только в приеме-передаче денег и подсчете гарантированной прибыли. Важно следить за тем, чтобы квартира сохранялась в хорошем состоянии во избежание разбирательств с собственниками, ведь именно вам перед ним придется нести ответственность за своих жильцов.

С другой стороны, можно таким способом снять и пересдать несколько квартир, обеспечив себе постоянную занятость и стабильный доход. Идеальный и наиболее прибыльный вариант – долгосрочная аренда с последующей сдачей посуточно. Можно снять недорогую многокомнатную квартиру и в дальнейшем предлагать в аренду отдельные помещения, организовав своего рода хостел. При этом стоит сразу подумать о том, кто станет убирать жилплощадь, поскольку делать это придется часто.

Работать по этой схеме лучше легально, при необходимости прибегая к помощи юристов и договорившись с владельцем. Владелец должен знать, что человек, снимающий квартиру, на самом деле занимается доверительным управлением и будет сдавать жилье в субаренду, и такая возможность должна быть зафиксирована в договоре. Все необходимые нюансы должны быть письменно согласованы и с арендатором, это поможет отстоять свои права в случае каких-либо форс-мажоров. Даже то обстоятельство, что в описанных способах используются несколько более сложные схемы расчета с собственником, позволяет предприимчивому посреднику неплохо зарабатывать.

На самом деле, многие владельцы жилья охотно соглашаются сдавать его тем, для кого аренда является бизнесом. Дело в том, что они в этом случае сразу решают проблему требования денег с квартиросъемщиков, поиска арендаторов, иными словами — вопрос максимально эффективного использования жилплощади решается сам собой и свою оплату они получат без задержек. Правда, предпринимателю необходимо для ведения такого бизнеса иметь небольшой резерв на случай непредвиденной задержки очередного взноса от арендаторов.

Накопив деньги и при необходимости оформив кредит, можно попробовать купить свою небольшую квартиру, например, где-то н окраине города, и сдавать ее в аренду уже как собственник, благо, к этому моменту будет уже накоплен колоссальный опыт.

О чем стоит позаботиться при покупке жилья для сдачи в аренду

В том случае, если имеются деньги для покупки недвижимости или возможность оформить кредит, зарабатывать можно больше, однако, нужно понимать, что сначала придется дождаться, пока вернутся вложенные деньги. Перед покупкой жилья для сдачи в аренду надо изучить рынок, выяснить потребности потенциальных арендаторов и четко спланировать инвестиции, как на среднесрочный период, так и на длительный срок. В частности, нужно рассчитать все таким образом, чтобы текущий доход превышал, как минимум, оплату кредита и дополнительные траты.

Скорее всего, придется провести ремонт, чтобы сделать жилье более привлекательным для арендаторов. Однако большую ошибку совершают те, кто вкладывают немалые средства, и старательно обустраивают жилье в соответствии с собственным вкусом. Стоит ориентироваться на «типовые» потребности квартиросъемщиков и учитывать тот факт, что дорогой ремонт все равно не окупится.

Вариант №3: Заработок на вторичном рынке — перепродажа

Для получения дохода можно купить «убитую» квартиру в хорошем районе на вторичном рынке, узаконить и провести перепланировку, сделать качественный ремонт и продать по более высокой цене. Такой способ заработка требует очень тщательных расчетов, поскольку ремонтно-отделочные работы порой требуют неоправданных капиталовложений. Кроме того, если покупатель будет продавать квартиру до того, как пройдет пять лет с момента ее покупки, он будет вынужден оплатить подоходный налог (13%). Часть этой суммы можно будет впоследствии вернуть с помощью механизма налогового вычета.

Кроме того, стоит проверять юридическую чистоту приобретаемого жилья. Важно также анализировать рынок, чтобы выбрать наиболее подходящий момент для продажи. При всех сложностях такого вида деятельности, многие успешно зарабатывают именно на повышении ликвидности жилья.

Неплохой вариант – приобретение квартиры на первом этаже с последующим переводом в нежилой фонд и продажей или сдачей в аренду уже как коммерческого объекта. Перед покупкой надо выяснить, нет ли для этого каких-либо законодательных препятствий.

Вариант №4: Реальный заработок на новостройках — сдать в аренду или перепродать

Инвестиции в новостройки, пожалуй, можно считать весьма неплохим вариантом для сохранения капитала от инфляции. С определенной уверенностью можно утверждать, что человечество еще не придумало более надежного способа вложения сбережений, чем инвестиции в недвижимость. Впрочем, при правильном подходе можно не только сохранить капитал, но и неплохо заработать на квартире. Крыша над головой – это базовая потребность даже в наиболее смутные времена, поэтому и в периоды острой экономической нестабильности спрос на бюджетное жилье в новостройках сохраняется, а случается, что даже возрастает.

Если целью является заработок на последующей перепродаже, стоит искать достойный объект, который еще находится на стадии котлована, купить квартиру и продать ее «по переуступке» со значительным (в лучшем случае — до 30%) профитом после завершения строительства. Панельные дома, как правило, возводятся менее чем за год, а на строительство монолитных зданий необходимо до трех лет. В любом случае, если заранее найти покупателя, этот способ заработка на квартире является достаточно быстрым.

Впрочем, не менее распространены инвестиционные сделки по покупке жилья для последующей сдачи в аренду. Этот заработок нельзя назвать моментальным даже с очень большой натяжкой, цель – многолетнее получение стабильного регулярного дохода.

Правда, придется затрачивать силы и средства на поиск арендаторов, текущее обслуживание жилья, а также периодический ремонт, поскольку даже новые арендные квартиры с течение времени изнашиваются.

Выбор инвестиционной квартиры

Если есть намерение сдавать в аренду квартиру по выгодной цене, а также сделать так, чтобы жилье не пустовало, стоит сразу искать вариант в востребованном районе с хорошей транспортной доступностью. Она, конечно, обойдется дороже жилья на отдаленных окраинах, но есть высокая вероятность того, что прибыль быстрее покроет издержки. Для сдачи в аренду вполне подойдет сравнительно недорогая квартира в панельном доме, как показывает практика, быстрее всего окупается однокомнатное жилье.

Когда речь заходит о заработке на перепродаже, лучше подбирать жилье в монолитном доме, поскольку такие квартиры несколько быстрее растут в цене. Надо учитывать генеральный план развития территории, инфраструктуру, качество придомовой территории, перспективы возведения новых социальных объектов и так далее.

Стоит обратить внимание на недвижимость, возводимую в новых, удачно расположенных микрорайонах, которые только начали активно расстраиваться. По мере улучшения инфраструктуры такое жилье поступательно дорожает. Некоторые застройщики продолжают предлагать рассрочку, да и ипотека при правильном расчете может быть очень неплохим вариантом.

В любом случае, покупать жилье надо у проверенного девелопера, данные о котором есть в едином реестре застройщиков (на сайте Минстроя РФ). Идеально, если он имеет опыт комплексной застройки и уже успел своевременно сдать хотя бы несколько объектов – в этом случае велика вероятность того, что дом будет сдан в срок.

Вариант №5: Инвестиции на паях: пассивный доход

Многие люди, имеющие свободные средства, в принципе хотели бы зарабатывать на недвижимости, но не имеют ни времени, ни особого желания разбираться в особенностях и «подводных камнях» этого рынка. В этом случае верным решением может стать поиск закрытого паевого инвестиционного фонда с безупречной репутацией.

Такие организации, полностью укомплектованные профильными специалистами по работе с недвижимостью, покупают, реконструируют и даже возводят разные объекты и затем управляют ими под полным контролем пайщиков. Конечно, часть прибыли придется оставить в фонде, но зато такой заработок почти не требует времени и несет минимальные риски.

Заключение: с чего начать бизнес?

Предприимчивые люди, как правило, начинают с малого, а потом, используя и комбинируя разные виды заработка на квартирах, выстраивают неплохой бизнес с множеством разных направлений. По большому счету, как рассказывают успешные участники этого рынка, жилую площадь на вполне законных основаниях можно использовать для самых разных проектов.

К примеру, можно превратить квартиру в хостел – такие бюджетные гостиницы пользуются спросом в разных населенных пунктах. Из некоторых квартир получаются неплохие переговорные помещения – для тех, кому нужен «офис на час» или помещение для работы в уединении. Важно изучать актуальные потребности, изучать аналитику и искать возможности, не останавливаясь на достигнутом, и не рискуя понапрасну.

Даже в непростые времена недвижимость сохраняет такие основные свои преимущества, как надежность и прибыльность вложений. В кризис, когда все вокруг говорят о снижении стоимости квартир, люди с бизнес-подходом ищут возможности для долгосрочного инвестирования. Неблагоприятные явления преходящи, а недвижимость всегда остается хорошим активом.

Игорь Василенко

Как в 2021 году заработать на недвижимости Турции?

Уже около трех лет в Турции работает закон, запрещающий частным лицам сдавать жилье посуточно. Несмотря на это, для своего владельца турецкие апартаменты все же могут быть источником дохода. О том, как в 2021 году заработать на недвижимости Турции легальным способом, рассказываем в данном материале.

Содержание:

Можно ли реально заработать на турецкой недвижимости

Перемены, которые произошли в турецком законодательстве в 2017 году,  затронули финансовые интересы многих зарубежных собственников вилл и квартир.

Как гласит закон, сдавать имущество могут только юридические лица, а физические лица такого права не имеют.

Более того, прежде чем искать постояльцев, юрлицо должно оформить соответствующую лицензию и выполнить ряд условий:

• Сдающееся здание (или его часть) юридическое лицо должно иметь в управлении. В нем должно быть не менее 30 койко-мест, причем раскладушки и диваны не считаются. То есть в распоряжении организации должен находиться не набор отдельных квартир, а апарт-отель.
• На территории такой гостиницы должны быть пожарная лестница, камеры видеонаблюдения, охрана и тому подобное.
• Организация должна быть поставлена на учет в полиции, а всех постояльцев необходимо регистрировать. В обязанность также входит ежедневная передача в полицию сведений о жильцах, в том числе – о младенцах.
  • Если закон будет нарушен, организации грозит наказание. Частным лицам, нелегально сдающим жилье, а также организациям, которые нарушают правила сдачи, назначат штраф в размере 10000 турецких лир (2300 евро).

При отказе выплачивать штраф нарушителю грозит депортация из страны, а если объекты вновь незаконно сдаются, то суд определить выплатить гораздо большую сумму, а имущество опечатают. В третий раз нарушитель понесет уголовную ответственность, которая предполагает тюремное заключение.

При обнаружении правонарушения наказание несет не посредник, который сдал жилье, а владелец, поэтому сдавая апартаменты, нужно иметь в виду, что арендатор может пересдать квартиру или виллу. Чтобы обезопасить себя от этого, лучше прописать в договоре со своим жильцом, что постоялец не может сдать помещение в субаренду.

Если у юридического лица есть лицензия, но она не регистрирует часть или всех арендаторов, то ей могут назначить штраф в размере 5000 лир (примерно 1150 евро) за каждого не поставленного на учет жильца. Если организация нарушает закон регулярно, то ее, скорее, всего, лишат права вести данную деятельность.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Турции

Рентный доход в Турции

Закон, действующий с 2017 года, не означает, что владеющие турецкой недвижимостью иностранцы не могут зарабатывать на своих виллах и квартирах. У них есть минимум два легальных способа получать прибыль с имущества, ведь можно сдавать жилье на длительный период, а также воспользоваться гарантированной арендой. Давайте подробно рассмотрим эти методы.

 

Долгосрочная аренда – сдача объекта на срок от одного года. Чтобы все было по закону, нужно выполнить ряд требований:

• Арендный контракт необходимо заверить в нотариальной конторе.  
• Постояльцы должны быть зарегистрированы по месту нахождения апартаментов в Управлении по гражданскому состоянию населения и гражданству при Министерстве внутренних дел. Постановка на учет осуществляется абсолютно бесплатно и очень быстро.

Как видим, условий немного и выполнить их несложно. Однако не все так просто, если, к примеру, арендатор является иностранным подданным. Чтобы заселиться, ему необходим идентификационный номер, который обязаны получить все, кто приехал в страну более, чем на шесть месяцев (в этом случае обязательно оформление вида на жительство).

Сколько можно заработать при сдаче жилища на длительный срок?

Размеры заработков зависят от следующих параметров:

• места расположения апартаментов,
• качества объекта (например, как давно в нем сделан ремонт),
• востребованности жилья в районе, где оно находится и так далее.

Налог на прибыль от сдачи жилища

Размер взноса зависит от уровня дохода. Так, если владелец имеет прибыль до 13000 лир (примерно 2970 евро), то налоговая спросит с него 15% от данной суммы.

Далее доходы и проценты с них следующие:

13000 – 30000 (2970 – 6850 евро) – 20%.

30000 – 70000 (6850 – 16000 €) – 27%.

Более 70000 (16000 €) – 35%.

Иногда, чтобы не делать налоговые взносы, владельцы берут постояльцев, договариваясь, что платежи будут наличными. Однако при таком раскладе есть большая вероятность, что нарушение раскроется и не останется безнаказанным.

Большинство застройщиков, продавая объекты, готовы взять на себя обязательства по управлению недвижимостью. Такой вариант заработка называют гарантированной арендой. Давайте рассмотрим этот способ.

Гарантированная аренда – когда представители девелопера находят постояльцев, готовят контракты, заключают сделки, следят за выполнением жильцами обязательств соглашений, решают все вопросы, возникающие в процессе взаимодействия с арендаторами, и так далее.

Владелец апартаментов во всем этом не участвует. За работу сотрудники УК получают деньги, а собственник имеет свой пассивный доход.

У гарантированной аренды есть следующие особенности:

• Объект принадлежит лицу, которое заключает контракт с УК.
• Управляющая организация подыскивает и обслуживает постояльцев.
• В соглашении прописываются размер ежемесячных платежей, порядок расчетов и прочее.
• Владелец имеет право отдыхать в своих апартаментах. Сроки и порядок отдыха также указываются в контракте.
• Траты на обслуживание помещения лежат на УК, которая оплачивает айдат (обслуживание здания и придомовой территории), услуги жилищно-коммунального хозяйства, мелкий ремонт.
• Кроме того, УК регистрирует арендаторов и передачу их данные в полицию, как того требует законодательство.

Какую прибыль можно иметь при гарантированной аренде?

Средняя годовая прибыль – 4 – 5% от стоимости жилья. Налоги владелец оплачивает сам, без участия управляющей компании.

Разницы в стоимости дома в Турции, который можно отдать «в руки» УК, и аналогичного объекта, который продается без возможности передать его обслуживание в части аренды управляющей компании, нет. В этом состоит преимущество подобных турецких апартаментов. В Испании, например, такое жилье дороже обычного примерно на 30%.

Преимущества гарантированной аренды следующие:

• регулярный доход,
• владелец не ищет арендаторов самостоятельно,
• нет надобности взаимодействовать с постояльцами в течение всего периода аренды.
• ответственность за состояние жилья несет управляющая организация.

Уровень прибыли зависит от УК, с которой вы подписали контракт. Если организация прекратить свое существование, собственник на короткое или долгое время лишится дохода, поэтому прежде чем начать сотрудничать с УК, узнайте о том, сколько она работает на рынке. Доверяйте свою недвижимость специалистам с опытом.

Как выбрать управляющую компанию

Чтобы сдавать жилье с помощью УК эффективно, нужно правильно выбрать организацию. Для этого сделайте следующее:

• Проверьте, если ли у фирмы лицензия на осуществление деятельности, которой она занимается.
• Убедитесь, что в компании имеется оборудование для постановки арендаторов на учет в полиции.
• Узнайте об опыте организации, ее репутации и надежности не только в сфере продаж жилья, но и в области управления недвижимостью.
• Просчитайте потенциальную прибыль, чтобы правильно выбрать виллу или квартиру, ведь иногда приобрести два небольших объекта гораздо выгоднее, чем одно просторное жилище.
• Узнайте, какие будут перспективы перепродажи апартаментов. Чем выше его рентабельность, тем, соответственно, легче будет выгоднее продать объект.

 

Turk.Еstate поможет купить недвижимость в Турции

На сайте-агрегаторе Turk. Еstate найдутся объекты под разнообразные требования, для любой цели, на разные вкусы и кошельки.

На веб-портале представлены офисы, рестораны, кафе, земельные участки, виллы и квартиры в Турции. Сотрудники агрегатора, девелоперов и риелторских агентств помогут вам выбрать объект, оформить и получить документы. Стать владельцем недвижимости в Турции с нами удобно, выгодно и надежно!

Как заработать на посуточной или длительной сдаче квартир в аренду. Бизнес планирование.

В этой статье мы постараемся детально разобраться с нишей сдачи в аренду квартир. Обсудим наиболее часто задаваемые вопросы, и постараемся дать на них понятные ответы. Это высоко конкурентный и долгосрочный бизнес, который при этом позволяет неплохо зарабатывать, но обо всем детальнее ниже.

Формат бизнеса

Содержание статьи

Есть три основных формата бизнеса связанного со сдачей квартиры в аренду.

1. Если у вас есть свободная квартира, вы можете сдавать ее и получать дополнительную прибыль. Или же если ваша собственная квартира находиться в очень выгодном районе города, то можно ее сдать в аренду, а самому арендовать жилье на окраине городе, в итоге разница между платой это ваша прибыль.
2. Специально покупая квартиру под этот бизнес, либо же оформляя ее в ипотеку. В случае ипотеки говорить о «свободных» деньгах не придется, поскольку вся сумма аренды будет уходить на оплату ипотечного платежа, но в длительной перспективе, вы сможете стать владельцем квартиры.
3. Занимаясь субарендой. Сдавая в субаренду, арендованную на длительный срок недвижимость. Об этом мы поговорим чуть ниже.

Вы можете выбрать любой из этих вариантов и начинать планирование заработка в этом направлении.

Целевая аудитория

Кто же будет вашей целевой аудиторией? Это абсолютно разные люди, но есть ряд «типичных» клиентов, с которыми вы будете работать.

В случаях посуточной аренды это:

• Люди, которые приезжают в командировку.
• Туристы.
• Студенты.
• Те, кто останавливаются проездом через ваш город.
• Клиенты, которые ищут где отпраздновать какое-то мероприятие.

Если мы говорим о долгосрочной аренде, то тут можно выделить:

• Семейные пары.
• Люди, переехавшие на работу с другого города.
• Студенты.

Какие квартиры наиболее востребованы на рынке аренды?

Если говорить о статистике, то основным спросом пользуются одно и двухкомнатные квартиры, которые покрывают 80% – 85% рынка арендной недвижимости, оставшийся процент это многокомнатные объекты. В этом бизнесе важно чтобы было как можно меньше простоя, и сдать небольшие объекты намного легче, чем скажем 3-х комнатную квартиру.

Если говорить о классе квартир, то по статистике наибольшим спросом пользуются стандарт и комфорт, и немного меньший процент припадает на класс эконом. Детальнее об этих классах жилья мы поговорим чуть ниже.

Правильно составленное объявление

Почему важно грамотно составить объявление? Реклама играет огромную роль в этом бизнесе, особенно учитывая постоянно растущую конкуренцию. Многие арендодатели не придают созданию объявлений особого внимания, и зря, ведь именно эта работа и начнет продавать ваше предложение.

Что нужно указывать в объявлении:

1. Качественные фото объекта, всех комнат и санузла.
2. Размещение и расположение возле транспортных развязок и метро.
3. Этаж, на котором размещена квартира.
4. Тип ремонта и наличие техники.
5. Цена. В частности лучше отслеживать конкурентов и ставить цену не сильно выше их, чтобы получать заявки.
6. Наличие парковки возле дома.
7. Являетесь ли владельцем недвижимости.
8. Количество заселяемых людей.

И прочие параметры, которые могут стать полезной информацией для потенциальных клиентов.

Как подготовить квартиру к сдаче?

Подготовка квартиры к аренде – это важный этап, на котором можно неплохо сэкономить, при этом обеспечивая максимальный комфорт для клиентов.

Есть несколько основных этапов подготовки:

1. Ремонт и отделка помещений. Старайтесь делать ремонт в светлых, нейтральных тонах, купите шторы и тюли, на пол можно постелить ламинат или же уложить плитку. Старайтесь сделать вашу квартиру уютной и чистой.
2. Мебель. Не стоит нагромождать много мебели, но базовый набор должен присутствовать: кровать, шкаф для одежды, небольшой сто и стулья, а также небольшая кухонная стенка.
3. Техника. Без нее сложно представить повседневный быт человека: чайник, микроволновка, холодильник, плита, фен, утюг, телевизор, интернет. Дополнительным бонусом могут быть кондиционер и кофеварка.
4. Чистое белье и полотенца + набор тапочек.
5. Бытовая химия и приспособления для уборки в помещении.

Это все базовые вещи, которые могут присутствовать в вашей квартире и быть конкурентным преимуществом среди многих предложений на рынке. Часть оборудования и мебели можно найти в хорошем б/у состоянии.

Как правильно рассчитать годовую доходность от недвижимости?

Широко известный факт – что недвижимость это один из наиболее надежных вариантов инвестиций. Купив квартиру, вы сохраняете свои вложения, а со временем она только вырастет в цене, особенно если это новостройка, и инфраструктура возле данного жилого комплекса только развивается. Давайте разберемся, сколько стоит подготовка квартиры к сдаче и сколько на этом можно заработать.

Итак, если квартира досталась вам в наследство или же вы купили ее, то первое, что нужно будет сделать – это сделать ремонт. Речь не идет о дорогостоящем ремонте с дизайнерскими решениями. Вам нужно будет сделать косметические работы, но в то же время не стоит экономить на монтаже и разводке коммуникаций, которые в случае игнорирования их ремонта могут принести немало хлопот.

Список того, что входит в базовые ремонтные работы:

1. Замена окон на качественные металлопластиковые конструкции + подоконники.
2. Установка новой входной двери и при необходимости и межкомнатных дверей.
3. Утепление стен, которые выходят на улицу, в том числе и балкона.
4. Звукоизоляция стен совместных с соседними квартирами.
5. Монтаж качественной сантехники и электропроводки.
6. Организация системы вентиляции.
7. Поклейка обоев.
8. Укладка ламината (при необходимости можно залить выравнивающую стяжку на пол).
9. Установка розеток и выключателей.
10. Монтаж сантехники (туалет, душевая, умывальник).
11. Провести интернет.

Все эти ремонтные работы хоть и стоят денег, но в будущем вы сможете сэкономить свое время и нервы, к примеру, в случае поломки трубопровода. К тому же, часто, жильцы ищут комфортное жилье и облезлые стены, или отсутствие нормальной ванной комнаты может существенно сократить число желающих арендовать ваше жилье, а это потеря денег.

Помимо ремонта нужна будет и бытовая техника. В первую очередь это кухонное оборудование: холодильник, микроволновка, плита, электрочайник, а также бойлер, утюг и фен, телевизор. Вы можете добавлять дополнительное оборудование по запросу клиента.

Чтобы обеспечивать порядок в квартире, потребуется набор средств для ухода за домом, а также различные текстильные изделия.

• Постельное белье (2 комплекта на каждое спальное место).
• Полотенца (2 комплекта на каждого жильца, исходя из количества спальных мест).
• Полотенца на кухню.
• Набор посуды для готовки: сковородка, кастрюля, доска для нарезания.
• Посуда для приема пищи: тарелки, вилки, ложки, чашки.
• Моющие средства: для посуды, чистки техники, для сантехники и влажной уборке в квартире.
• Туалетная бумага, разовая зубная паста и щетки, жидкое мыло, бумажные полотенца.

Уборку в квартире, обычно заказывают у клининговых компаний, но если у вас есть время, вы можете сэкономить деньги и прибраться самостоятельно.

В статью расходов будут входить коммунальные платежи, а также плата за интернет и телевиденье.

Теперь давайте, обсудим цифры.

1. Косметический ремонт в квартире – $2000 — $5000
2. Закупка техники – 2000 — 3000
3. Бытовая химия, расходные материалы и текстильные изделия – $400 — $600
4. Оплата услуг клининговой компании – $100 — $150 услугу.
5. Коммунальные платежи + интернет – индивидуально.
6. Оплата размещения рекламы на онлайн платформах – от $120 — $150 в месяц.

Если вы будете работать официально, то сюда нужно включить еще налоги.

Теперь поговорим о том, как грамотно рассчитать годовую доходность бизнеса на посуточной аренде квартир.

Те, кто давно работает в этом сегменте рынка, уже давно рассчитывают доходность своего бизнеса по проверенной формуле, которая состоит из нескольких параметров, приведенных ниже.

1. Размер годовой аренды. Это поступления средств, которые вы планируете получать от сдачи жилья ежедневно по фиксированной сумме тарифа. Если рассматривать вариант бизнеса по сдаче квартиры на длительный срок, то тут проще рассчитать данный параметр. Для этого арендную сумму за месяц умножаем на 12 (месяцев в году). В случае посуточной аренды – то тут берут средний показатель выкупа проживания на уровне 15 – 20 дней. В этом случае суточную стоимость умножают на 20 и на 12 (месяцев году) и получают размер годовой аренды от недвижимости.
2. Ежегодные расходы. Сюда включают все поточные расходы на содержание жилья: коммунальные услуги, интернет, ремонт техники, оплата домофона и вывоза мусора и прочее. Все эти затраты суммируют в общую сумму за год.
3. Общая сумма инвестиций. Сюда входит цена квартиры и ее ремонта.

В итоге формула расчета годовой доходности имеет следующий вид.

(В-С)/А*100%.

Где, В – это ежегодные расходы, С – общая сумма инвестиций, А – размер годовой аренды.

В наших реалиях рынка процент годовой доходности находиться на уровне 6% – 8%. Но при расчетах вы можете получить и отрицательное значение, в таком случае оставаться либо поднимать цену на аренду, либо оставлять ее на том же уровне и ждать пока показатели выровняются в лучшую сторону.

На каких ресурсах размещать предложения об аренде жилья?

Если вы решили зарабатывать на посуточной аренде квартир, то потребуется выбрать интернет площадки, на которых вы будете размещать объявления. Их есть несколько, при этом у каждой свои условия сотрудничества. Почему именно интернет площадки? Сейчас практически каждый, кто ищет квартиру в аренду идет на сайты объявлений, а тех, кто покупает для этого газеты уже единицы. Именно с этим расчетом и нужно делать ставку на работу в онлайн.

Для России это следующие ресурсы:

• Avito.ru. Самая популярная площадка объявлений в России. Присутствует удобный фильтр по количеству комнат, квадратным метрам, стоимости и городам.
• Irr.
• Sutochno. Площадка ориентирована на посуточную сдачу квартир в аренду.
• Domofond. Сайт с объявления об аренде недвижимости.
• Booking.com.

В Украине наибольшим спросом пользуются следующие сервисы:

• OLX
• Dobovo
• Airbnb
• Booking.com
• Lun.ua
• Doba.

Такие ресурсы как: Booking.com, Dobovo, Airbnb, работают в формате заработка на комиссионных. Суть данного сотрудничества состоит в том, что объявления о своей недвижимости вы публикуете бесплатно, а в случае удачной сделки платформа-посредник забирает себе комиссионный процент от заказа. Наиболее популярным сервисом, успешно работающим по этой технологии, является Booking.com. Размер комиссии составляет 10% — 25%, в зависимости от страны и типа сдаваемого объекта. К примеру, сервис Dobovo снимает с каждой проведенной сделки 15%. Airbnb  снимает 3 – 5% с каждого заказа. Но в то же время эти площадки защищают права владельцев недвижимости и обеспечивают гарантии предоплаты и прочие варианты страховки в случае отказа клиента.

Но есть сервисы, которые работают и по схеме платного размещения объявлений: OLX, Doba. При таком формате вы платите за размещение объявления в категории долгосрочной или суточной аренды квартир, а всю прибыль от заказа забираете себе. Оплата может осуществляться на один или несколько дней или же на целый месяц. Стоимость таких услуг не очень высока, так что многих предпринимателям в этом сегменте рынка вполне выгодно работать с этими площадками.

Вам нужно будет тестировать все эти площадки и выбирать наиболее эффективные из них. Далее исключаете из затрат не рабочие варианты и оптимизируете расходы на рекламу.

Нужна ли предоплата при посуточной аренде жилья?

Предоплата – это обычная практика на рынке сдачи недвижимости. Начинающие предприниматели, перед тем, как начать зарабатывать на аренде квартир, задаются вопросом, а стоит ли брать предоплату и не отпугнет ли это потенциальных заказчиков. Ведь действительно на сайтах можно встретить объявления, где предлагается забронировать квартиру без предоплаты. На деле, часть таких предложений – это уловка недобросовестных арендодателей.

Что дает предоплата? Она дает возможность выполнять обеими сторонами сделки свои обязанности. К примеру, клиент, отменив заказ перед самым заездом, сорвет потенциальный заработок для арендодателя, а предоплата компенсирует хоть часть потерь.

Со стороны владельца квартиры, получив залог за аренду, он должен обеспечить все необходимые условия для заезда клиента в договоренное время. Но бывают случаи, когда предоплату и не берут, например, при срочном бронировании. Условия возврата предоплаты обговариваются с клиентом по телефону и определяются самим владельцем недвижимости.

Мы рекомендуем работать по предоплате, чтобы в итоге вы могли хоть немного застраховать свой бизнес от простоев.

Формат субарендного посуточного бизнеса

Само понятие субаренды подразумевает под собой аренду квартиры на длительный срок, с последующей сдачей ее в аренду для третьих лиц. При таком подходе, вы, как предприниматель, являетесь как арендатором, так и арендодателем, не имея при этом собственной недвижимости. Это некий вид посредничества. Субаренда хорошо работает в формате бизнеса на повторной сдаче квартиры в аренду именно посуточно, поскольку сумма, заработанная за месяц, будет значительно выше в сравнении с долгосрочной арендой, а именно разница между этими показателями и будет вашим заработком.

Со стороны владельца квартиры, субаренда не всегда является хорошим вариантом сдачи своей недвижимости в пользование, поскольку есть ряд рисков, которые могут привести к неприятным последствиям. К примеру, это повреждение техники или внутренней отделки помещений, превращение квартиры в студенческий хостел или же в жилье для десятка строителей, результат такой деятельности будет плачевным, к тому же проблем с соседями точно не избежать. Единственно нормальный вариант – это сотрудничество со знакомым или родственником, который будет предлагать субаренду вашего жилья, а также постоянный контроль.

Со стороны человека, который будет сдавать в субаренду квартиру, есть также ряд плюсов и минусов. Из плюсов, это отсутствие необходимости покупать собственную квартиру, второе – это быстрый вариант заработка, главное найти хорошее место, чтобы квартира не простаивала. Из минусов – это полная ответственность за все имущество в доме перед хозяином недвижимости, постоянный контроль состояния квартиры, проблемы с жильцами и много чего другого. Субаренда – это очень сложный бизнес, с огромным количеством проблем, но если постараться наладить все грамотно, то и на этом можно неплохо зарабатывать, особенно если сдавать несколько объектов одновременно.

Чтобы вся работа велась официально, старайтесь работать по договору, причем их должно быть два. Первый – это договор между владельцем жилья и арендодателем, второй – между арендодателем (тем, кто сдает в субаренду) и клиентом, который снимает жилье посуточно. Такой подход, поможет четко регулировать обязанности каждой из сторон, и в будущем при возникновении конфликтных ситуаций, вы сможете в правовом поле решать ваши проблемы.

Как выбрать новую квартиру для сдачи?

Если вы решили организовать бизнес на аренде квартиры, и у вас нет собственной недвижимости, то остается либо работать в формате субаренды, либо покупать собственное жилье. Именно о покупке квартиры мы и поговорим более детально. Многие детали выбора будут зависеть от формата, в котором вы будете ее сдавать.

1. В случае посуточной аренды, вам в первую очередь нужно обращать внимание на месторасположение. Инфраструктура, транспортные развязки и наличие метро, это то, что будет «продавать» аренду само по себе. Смотрите в сторону однокомнатных квартир, можно даже старого жилого фонда, по типу хрущевок. Ремонт может быть чисто косметическим. Тут мало играют роль вид из окна, наличие детских площадок и парков, основная задача – это выгодная локация для размещения клиента.
2. При длительной аренде квартиры нужно уже руководствоваться и другими параметрами. Например, желательно покупать новостройку, с новыми подъездами, коммуникациями, и детскими площадками. Транспортная развязка тоже играет роль, но тут нужно уже искать компромиссные решения. Можно рассматривать одно или двухкомнатные квартиры, так как больше комнат редко арендуют, в том числе и из-за коммунальных платежей, которые растут с каждым годом. Ремонт можно сделать косметический, уложить ламинат, поставить недорогую мебель. Нет смысла вкладывать деньги в крутой ремонт, так как ни один арендатор не будет его беречь так, как это делали бы вы.

Касательно финансового вопроса, то в среднем покупка однокомнатной эконом квартиры отбивается за 6 – 10 лет, на этот срок влияет много факторов, в том числе и цена, которая будет зависеть и от локации и от района города. Срок окупаемости более дорогой недвижимости от 15 лет и больше.

Учтите, еще один момент при покупке квартиры в новостройке – это риски замораживания объекта. Такое часто случается в крупных городах. Покупатель вкладывает деньги в жилье еще на этапе котлована по очень выгодной цене, и потом ждет годами, пока объект достроят и сдадут в эксплуатацию. Если вы попадете в такую ситуацию, то говорить о выгоде такого бизнеса не стоит и потеря потенциальной прибыли будет колоссальной.

Виды жилья под аренду

Перед тем, как начать зарабатывать на посуточной аренде квартиры, вам нужно определиться в каком ценовом сегменте рынка вы планируете работать. Уже есть целый ряд требований к разным типам квартир, которые к тому же имеют свою классификацию.

1. Эконом класс. Это наиболее бюджетный тип арендной недвижимости. Сюда входят недорогие квартиры обычно старого жилого фонда, которые к тому же расположены зачастую вдали от удачных транспортных развязок. Основным преимуществом данного класса является цена на аренду. Обычно такие объекты жилья имеют скромный косметический ремонт, базовый набор мебели (кровать, шкаф, мини кухня), а также чайник, фен, микроволновку, набор посуды, белье и полотенца. В такой квартире может и не быть телевизора, так как клиенты приходят туда исключительно, чтобы переночевать.
2. Стандарт. К этому классу посуточной арендной недвижимости уже предъявляют более высокие требования. Во-первых, это размещение, хоть и не в самом центре города, но возле удобных транспортных развязок. Во-вторых – это более дорогая мебель и ремонт. В-третьих – это наличие кондиционера, интернета, стиральной машинки, холодильника и прочей бытовой техники, которая повышает комфорт проживания клиента. Зачастую это одно и двухкомнатные квартиры, с максимальным размещением до 5-ти человек.
3. Комфорт. Это жилье в центральной части города. Обычно в него включают парковку, дизайнерский ремонт, удачное расположение, мини-бар, несколько комнат (в том числе может быть рабочий кабинет), видеонаблюдение.
4. Люкс. Это квартиры премиум класса, которые имеют шикарный вид, очень удачное расположение и при этом обеспечен высокий комфорт пребывания клиента.

Думаете с чего начать? Начните с квартир эконом класса, поработайте несколько лет, изучите все тонкости этого бизнеса, и только потом можно задумываться о покупке или сдаче в субаренду более дорогого жилья.

Посуточная или долгосрочная аренда квартиры?

Каждый из начинающих предпринимателей задумывается, как выгоднее всего сдавать квартиру. Ответ на этот вопрос нужно давать исходя из того, рассматривается этот бизнес как источник пассивного или активного дохода.

Однозначно, что на сдаче квартиры на сутки, вы сможете заработать больше за аналогичный период в сравнении с долгосрочной арендой. Но тут на первый план уже выходит подход к бизнесу. При работе в посуточном формате, вам нужно будет практически ежедневно работать с клиентами, заниматься уборкой, заменой белья и полотенец, а также постоянно вкладывать деньги в рекламу, чтобы квартира не пустовала. При таком подходе, у вас будет и сезонность, в плане праздников и наличия большого количества туристов в городе. К примеру, на новогодние праздники цена на посуточную аренду недвижимости растет в  2 – 3 раза.

Если же у вас есть постоянный источник дохода, и вы вкладываете в квартиру, с целью ее сдавать в качестве дополнительного источника заработка, тогда ищите ответственных арендаторов на длительный период времени. Это будет своеобразным пассивным доходом, но контролировать жильцов время от времени все же придется.

Стоит ли брать ипотеку?

О грамотных, а главное безопасных длительных инвестициях задумываются многие люди. И первое что приходит на ум – это покупка недвижимости, поскольку цена на нее постоянно растет, и вы в любое время сможете продать ее. Но где же взять деньги на новую квартиру? Как вариант – это ипотека, но насколько выгоден такой подход и, причем здесь аренда?

Для примерных расчетов возьмем квартиру в крупном городе площадью около 35 кв.м. с ремонтом. Стоимость такого жилья – $70000 – $88000. Первоначальный платеж в таком случае может составить $12000 — $15000, а остальная сумма ($58000 — $73000) выплачивается с процентом. Для примера возьмем срок ипотеки в 15 лет и ставку кредита около 10%. Ежемесячная плата в таком случае будет составлять – $360 — $450. Допустим, что сдавать вы сможете такое жилье за $250 — $300 и уплачивать при этом налоги. Таким образом, своих денег для погашения ипотечных платежей ежемесячно вам нужно будет добавлять около $180 — $200. Через 15 лет вы выплатите кредит и будете владельцем еще одной квартиры, которая будет приносить уже чистую прибыль.

В этом примере есть одна проблема – многие банки в договоре указывают, что данную недвижимость не можно сдавать в аренду.

Документы

Основным документом, который вам нужно будет заключить – это договор с арендатором. Его нужно подписывать обязательно, чтобы избежать проблем в будущем. В данный договор включают стоимость аренды, данные о жильцах, сроки (если квартира сдается посуточно), права и обязанности обеих сторон. Также, добавьте туда график проверок жилья владельцем, условия досрочного прекращения договора, а также суммы выплат в случае порчи техники, мебели или ремонта.

Иногда арендаторы просят предъявить документы, что именно вы являетесь владельцем недвижимости, или же разрешение от владельца на субаренду.

Лучше всего, вам обратиться к грамотному юристу и составить договор, который будет соответствовать вашим требованиям. Также, для официальной работы, вам нужно будет выплачивать налоги, как физическое лицо, либо же, как ИП. Процентные ставки налогов можете уточнить в интернете, либо же обратившись напрямую в данные службы.

Сколько можно заработать на аренде квартиры?

Разрабатывая бизнес план по сдаче в аренду квартиры, вам нужно будет ориентироваться и по цифрах, на которые вы можете рассчитывать.

Если говорить о посуточной аренде, то обычно берут показатель в 20 рабочих дней (когда квартира будет заселена) и умножают на суточную цену аренды. Ниже приведен список на аренду жилья в крупном городе.

• Студия: от $16 до $25;
• 1 комната: от $25 до $32;
• 2 комнаты: от $32 до $48;
• 3 комнаты: от $48 до $80;
• 4 комнаты и больше: от $80.

Стоит отметить, что цена будет зависеть от многих факторов, например местоположения, близости к метро и прочим. В маленьких городах цены будут ниже. При расчетах, учитывайте сезонный спрос и количество клиентов в месяц.

Если же речь идет о долгосрочной аренде, то тут доходность сдачи в аренду квартиры составляет 5% – 11%, на которую также будет влиять очень много факторов.

Риски

Как и в любом бизнесе вас могут ждать ряд неприятных ситуаций, которые в итоге придется решать вам.

• Порча или повреждение имущества.
• Порча имущества соседей (например, при затоплении).
• Бывают ситуации, что жильцы не платят за квартиру и уезжают, а вы теряете свою прибыль.
• В некоторых случаях вас может ждать утеря имущества.

Чтобы этого избежать, заключайте договор, проверяйте состояние квартиры, спрашивайте отзывы о жильцах у соседей. Дополнительно можете оформить страховку от непредвиденных ситуаций.

Как увеличить прибыль?

У опытных арендодателей есть целый список способов, чтобы увеличить прибыль от сдачи недвижимости, давайте рассмотрим некоторые из них.

• При посуточной аренде, делайте скидку за бронирование на несколько дней.
• Можно немного повышать цены в праздники и туристический сезон.
• Чтобы повысить цену на жилье, можно предлагать обставленную мебелью и техникой квартиру. Купить технику и мебель можно в б/у состоянии на любой доске объявлений.
• Чтобы бизнес был более рентабельным, можно запланировать покупку квартиры еще на этапе постройки и сэкономить бюджет, но тут тоже не без рисков.

Вы можете предлагать скидки для постоянных клиентов, и таким образом обеспечивать максимально возможную занятость вашей квартиры.

Расходы на ведение бизнеса

В бизнесе на сдаче квартиры в аренду есть ряд постоянных расходов, которые вам нужно будет учитывать, и отнимать их значение от месячного дохода.

• Коммунальные платежи.
• Если будете нанимать клининговую компанию, то нужно включать в расходы и оплату их услуг. Но можно убираться и самостоятельно.
• Реклама. Без этого не работает ни один бизнес, связанный с посуточной сдачей жилплощади.
• Налоги.
• Интернет.

Если вы сдаете квартиру в субаренду, то в этот список нужно включить еще и сумму за длительную аренду помещения, или же платеж по ипотеке.

Выводы. Заработать на аренде квартиры вполне реально, главное – это подписать договор, и тщательно отбирать клиентов, чтобы в итоге не пострадало ваше имущество. В этом сегменте рынка есть смысл работать как в крупных, так и в мелких городах, к тому же тема недвижимости – это один из наиболее безопасных способов инвестировать свои деньги.

Как заработать на собственной квартире

Недвижимость в собственности – это не только квадратные метры, на которых можно жить. Квартира – надежная инвестиция, позволяющая получать постоянный доход. Рассматривать ее можно в качестве бизнеса – пассивного или активного способа заработка, впрочем, никогда не поздно и продать квартиру в Москве, подобрав для себя более выгодный вариант. Как заработать на квартире, имея в собственности недвижимость, расположенную в столице?

Заработок на недвижимости: действенные методы в 2017 году

Получать прибыль с собственной квартиры можно разными способами, при этом многие из них не теряют актуальности десятилетиями, являются простыми и действенными. Если вы рассчитываете на стабильный ежемесячный доход без лишних трудностей, рекомендовано 2 варианта.

• Долгосрочная аренда – предварительно в квартире проводится косметический ремонт, вывозится старая мебель, жилье должно быть максимально пригодно для жизни. Необходимо найти семью, готовую снять квартиру на несколько месяцев, подтвердить сделку документально, обговорив все условия.
• Краткосрочная аренда – такой вид заработка является своеобразным бизнесом, позволяющим получать высокую прибыль. Впрочем, и действий придется предпринимать значительно больше – постоянно искать жильцов, приезжать на встречи с ними, самостоятельно поддерживать чистоту и порядок.

Краткосрочная аренда бывает посуточной или почасовой. В первом случае нужно быть готовым к практически ежедневной демонстрации жилплощади, заселению и выселению жильцов, уборке. Сдавать квартиру посуточно лучше всего путешественникам или командированным.

Жилье с почасовой арендой приносит высокие доходы, но считается наиболее агрессивным. Процедура заселения и выселения людей происходит по несколько раз за сутки. Поэтому удобнее всего иметь отдельный офис либо квартиру рядом со сдаваемой, чтобы не тратить лишнее время на дорогу. Кроме того, следует учесть возможное недовольство со стороны соседей, вызванное непрекращающимся круговоротом людей на лестничной клетке.

Высокие прибыли при почасовой оплате обеспечены тем, что квартиру можно сдавать большую часть суток. Но понадобится хорошая рекламная кампания.

Собственнику придется постоянно заниматься уборкой комнат и стиркой постельного белья. Нужно также понимать неизбежность порчи имущества из-за вселения сомнительного контингента.

Сдача квартиры в аренду – весьма популярный и доходный способ заработка на недвижимости. Если она расположена в туристических, деловых районах города, вблизи учебных заведений, учреждений здравоохранения, центральных улиц и автомагистралей, спрос будет выше. Хотя и в спальных районах квартиры востребованы.

Заработок на недвижимости – свой бизнес

Купить квартиру в Москве можно и с целью открытия собственного бизнеса. При этом использовать жилую площадь удастся для самых разных проектов. Например, высокую прибыльность демонстрируют хостелы – бюджетные гостиницы, позволяющие разместить 5-10 человек в зависимости от числа комнат. Какие нюансы нужно учитывать?

1. придется вложить деньги в ремонт и переоборудование помещения, закупку новой мебели;
2. вид из окна для хостела не важен, зато будущие клиенты оценят удачное расположение вблизи автобусных остановок и вокзалов;
3. придется нанимать работника или самостоятельно выполнять функции администратора, постоянно находясь в квартире;
4. если гостиница должна занимать первые этажи здания, для хостела это требование не является критичным.

Дополнительные вложения могут потребоваться, если вы решите заказать рекламу, продвижение вашего бизнеса. Однако в целом – открытие такого отеля эконом-класса – мероприятие с невысокими затратами.

Заработок на покупке и перепродаже недвижимости

Несмотря на негативные тенденции в экономике, спрос на недвижимость в столичном регионе остается высоким – вложение средств в жилье является отличной инвестицией. Если вы не заинтересованы в быстром получении прибыли, не хотите рисковать и предпочитаете пассивные вложения, действовать можно по следующим схемам.

Покупка во время строительства

Вкладываете деньги на стадии строительства, тем самым экономите на стоимости квадратного метра. После сдачи объекта – продаете его дороже. В этой ситуации вселять и выселять жильцов не приходится. Ввиду общего повышения цен на недвижимость есть возможность получить высокую прибыль. Но всегда остается риск связаться с недостроем.

Покупка по срочной сделке

Приобретаете квартиру по срочным сделкам – ищете продавца, который заинтересован в быстрой реализации своей собственности. Услуги риэлтора позволят подобрать самый выгодный вариант. Затем – продаете квартиру без спешки.

Покупка квартиры, требующей ремонта

Находите объявление о продаже квартиры, нуждающейся в ремонте, например, после залива или проживания асоциального человека. Перед тем как заработать на квартире, проводите отделку – косметическую, либо капитальную, продаете недвижимость.

Такой метод заработка, конечно, не быстрый, ведь для оформления всех документов, проведения ремонтных работ, поисков продавца и покупателя требуется время. Зато оно с лихвой окупается при реализации плана, а учитывая, что цены на недвижимость в долгосрочной перспективе увеличиваются, риски инвестора минимальны. Также нельзя забывать и об уплате налога, если вы продаете квартиру, бывшую в собственности менее 3 лет.

Покупка арестованной недвижимости у банка

По низкой цене покупаете арестованную или залоговую недвижимость, чтобы потом продать дороже. Высока вероятность отыскать квартиру, которая стоит в несколько раз дешевле, чем при обычных условиях. Банки нередко берут в залог квартиры у заемщиков во время выдачи кредитов. Бывает, что человек не в состоянии погасить долг. В результате залоговая недвижимость переходит банку, который стремится реализовать ее по любой цене, лишь бы восполнить сумму задолженности по кредиту.

Разумеется, придется потратить немало времени на мониторинг рынка и поиск подходящих объявлений. Для участия в торгах подобного рода понадобится разобраться в нюансах, поскольку процедура запутанная. Например, покупка производится только за наличные, никакие дополнительные ипотеки на приобретение объекта не предусмотрены.

Перепланировка с увеличением числа изолированных помещений

Выполняете перепланировку помещения и разделяете квартиру на несколько отдельных изолированных помещений. Сдаете каждое в аренду. Принцип метода прост: в пределах одной площади удается создать больше одного объекта, пригодного для сдачи. Например, однокомнатную квартиру можно сдавать в первоначальном виде. Но можно сделать основательный ремонт и разбить ее на 2 полноценных квартиры студии меньшей площади. Теперь каждая из них превращается в самостоятельный объект для аренды.

При такой схеме доход возрастает примерно в полтора раза. Таким же образом поступают и с 2, 3, 4-комнатными квартирами, таунхаусами, коттеджами. В каждом случае есть свои тонкости и особенности относительно согласований и разрешений на изменение пространства. Но обычно решить вопросы не сложно, а доход в итоге заметно увеличивается.

Покупка коммерческого помещения

Нежилые коммерческие помещения в подвалах, на первых или цокольных этажах, в ТЦ используются по-разному:

• производство;
• склады;
• подсобки.

Спрос на подобные площади есть всегда, поскольку они нужны малому бизнесу. Предпринимателей всегда интересуют новые места с более низкой ценной аренды или повышенной проходимостью или для открытия новой точки.

При сдаче таких помещений удается наладить стабильный доход даже при некотором снижении стоимости из-за кризиса. Для сдачи в аренду также как и квартиру, нежилое помещение разбивают на несколько частей с целью прироста дохода. При этом подобные места зачастую в десятки раз больше жилых квартир, что напрямую влияет на прибыль владельца.

Как выбрать квартиру для заработка в Москве

Поиск недвижимости, которая идеально подходит в качестве инвестиции, не так прост, как может показаться. Мало просто купить квартиру, лучше выбрать максимально перспективное жилье, отвечающее нескольким критериям:

• активно развивающийся район с хорошей экологией, красивыми парками – сейчас чистый воздух и возможности для прогулок пользуются спросом у горожан;
• удобная транспортная доступность, наличие парковки;
• инфраструктура поблизости – магазины, банки, школы, бизнес-центры, аптеки востребованы у населения;
• приятный вид из окна;
• хорошее состояние коммуникаций, стен, общедомовых удобств, лифтов и лестниц.

Однако учесть все параметры самостоятельно крайне сложно – придется посмотреть ни один десяток квартир. Хорошо если риэлтор окажет вам помощь при выборе, подобрав несколько подходящих квартир, которые идеально подходят для вложения средств. В Москве наиболее перспективным является западное направление, а вот квартиры на востоке мегаполиса покупают менее охотно. В последующие годы такая динамика сохранится.

Рассматривать столичные объекты в качестве способов заработка на недвижимости можно без опасений: спрос на жилье в Москве всегда высок. В зависимости от целей инвестору рекомендуется сдача квартиры в аренду, открытие хостела или гостиницы, а также покупка объекта с целью дальнейшей перепродажи. При грамотном и умелом подходе удастся рассчитывать на хорошую прибыль – хотя и не быстро.

Как заработать на недвижимости в Украине — способы заработка

Около 50% квартир, приобретаемых в новостройках — используется с целью получения дохода, а не проживания первоначального инвестора. Аналогичная ситуация происходит и на рынке коммерческой недвижимости. Александр Цвигун, эксперт по недвижимости в Одессе с более чем 25-летним стажем поделится информацией, как заработать на недвижимости в Украине.

Есть 2 основных способа заработка на недвижимости:

• покупка жилья на этапе стройки для последующей перепродажи;
• покупка жилья для ежемесячного заработка на сдаче в аренду.

Первый предполагает единоразовую прибыль, за счет роста стоимости купленной недвижимости. Цена может вырасти, благодаря различным факторам — начиная от развития инфраструктуры вокруг, заканчивая общим ростом цен на недвижимость.

Второй — долгосрочную прибыль и гарантированную окупаемость, вопрос только во времени. Как только арендаторы проживут достаточное кол-во времени в квартире, арендная плата полностью покроет расходы на покупку и будет приносить прибыль постоянно.

Кто инвестирует в украинскую недвижимость?

Частные инвесторы — данный круг лиц, как правило, покупает наиболее выгодные однокомнатные квартиры. Спрос на них никогда не падает, особенно на аренду. Подбирается жилье в месте с развитой инфраструктурой, остановками общественного транспорта и станциями метро. Вложений требуется гораздо меньше, чем у портфельных инвесторов, но при этом и общий доход соразмерно падает.

Портфельные инвесторы — обычно приобретают большое количество квартир. Начиная от 2-3 квартир, заканчивая десятками — может выкупаться и весь этаж. При этом, застройщик может сделать скидку в размере 20-30%, что делает такое вложение максимально выгодным. Доход извлекается теми же методами, что и у частных инвесторов (продажа или сдача в аренду).

Читайте также: Инвестиции в недвижимость Украины: основные правила для инвестора

Как получить доход с жилой недвижимости в Украине?

Перепродажа

Зачастую доход получается с помощью перепродажи. Большая часть инвесторов предпочитают в дальнейшем продавать квартиру через договор переуступки, с помощью застройщика. Благодаря этому они избегают трансакционных издержек в виде рекламы, риэлтора, нотариуса, и прочих. При этом, договор переуступки позволяет не платить налоги. Портфельные инвесторы могут получить примерно 50% со своей инвестиции, что позволяет получить огромные доходы, ведь инвестиции являются большими. Частные инвесторы получают примерно до 30% чистой прибыли, что приемлемо для покупки жилья в небольших количествах.

Сдача в аренду

Как правило, если недвижимость не была продана до ввода дома в эксплуатацию, она сдается в аренду. Держать жилье в собственном владении без какой-либо прибыли убыточно, из-за необходимости оплачивать налоги, коммунальные платежи и прочие расходы. Такая инвестиция начинает терять свою выгоду.

Арендодатель перед сдачей квартиру делает ремонт, добавляет отделку и в некоторых случаях мебель. Все данные факторы существенно влияют на стоимость сдачи недвижимости в аренду. Если квартира имеет хороший внешний вид, всю необходимую бытовую технику для проживания, то при наличии спроса срок окупаемости варьируется в рамках 10-15 лет. Инфляция в данном случае не особо влияет на доходность и арендодатель получает стабильные деньги долгое время. Зачастую встречается практика, когда арендодатель живет за счет сданных в аренду квартир.

Выгода покупки жилья в новостройке для заработка

Стоит помнить о скидке, на которую могут рассчитывать портфельные инвесторы от застройщика. Выгода заключается в том, что он получает в оборот средства, которых может не хватать. Тем самым, избегаются лишние кредиты и проценты, которые необходимо переплачивать по ним. Рассмотрим преимущества и недостатки инвестиций в строящуюся недвижимость.

Преимущества:

• Возможность быстро перепродать. Инвестор может получить быструю прибыль, купив квартиру на одном этапе, и продав на другом. При этом ему не придется оплачивать различные издержки, в виде налогов, коммунальных плат и прочих расходов. 
• Низкий порог входа. Если инвестор не является портфельным, то ему необходимо небольшая сумма, на которую он сможет купить хотя-бы одну квартиру. Следовательно инвесторы не обязаны обладать огромными деньгами.
• Время окупаемости. Так, как недвижимость покупается значимо дешевле, то окупаемость занимает маленькое количество времени. В среднем этот процесс занимает 3 года. Что по меркам долгосрочных инвестиций довольно мало.

Недостатки:

• Возможная заморозка строительства. Возможно ситуация, в которой застройщик не будет иметь средств для дальнейшего продолжения строительства и стройка встанет на неопределенное количество времени. Также это возможно и по другим факторам. Суть одна, вложения начнут гореть  и люди которые желали быстрой перепродажи будут вынуждены некоторое время ожидать. 
• Мошенничество со стороны застройщика. Довольно частый в практике случай, когда застройщик собирает деньги инвесторов и пропадает, стройка в такой ситуации также прекращается. В таком случае инвесторам грозит практически полная потеря средств. 
• Невыгодное расположение стройки с точки зрения инфраструктуры. В таком случае квартиры могут долгое время не иметь достаточного спроса, и процесс получения дохода может затянуться.

Заработок на коммерческой недвижимости в Украине

Данный тип недвижимости интересен для бизнесменов, которые приобретают ее для развития и расширения собственных предприятий. Но, коммерческая недвижимость не менее интересна и инвесторам — для сдачи в аренду другим бизнесменам. Такой вариант считается долгосрочной инвестицией с большой доходностью в перспективе. Для таких помещений требуется большое количество специальных разрешений — здание должно соответствовать всем требованиям безопасности. 

Если инвестор собирается использовать в роли коммерческой недвижимости квартиру, то ее необходимо перевести квартиру в нежилой фонд. К таким квартирам также выдвигаются дополнительные требования, одно из которых — расположение на первом этаже дома.

Тем не менее, в некоторых случаях для заработка на коммерческой недвижимости инвесторы занимаются перепродажей коммерческой недвижимости, для них наша редакция подготовила отдельный материал.

Статья по теме: Как продать коммерческую недвижимость в Украине — советы эксперта по недвижимости

Что лучше: сдавать в аренду или перепродавать?

Все просто — если инвестор желает стабильный доход в течение многих лет, то ему необходимо сдавать в аренду. В какой-то момент аренда окупит стоимость квартиры, и он сможет продать ее, либо получать чистую прибыль. Если инвестор желает получить быструю прибыль, то стоит заниматься перепродажей. В любом случае, стоит обращаться к экспертам, которые помогут проверить все документы и сопроводят сделку на каждом этапе, для снижения рисков.

Как заработать деньги на аренде недвижимости

Ни для кого не секрет, что хорошо расположенная инвестиция в недвижимость по разумной цене может эффективно принести больший доход, чем стоимость денег, используемых для ее финансирования.

Многие из тех, кто владел домами на одну семью в хороших районах в течение 10 и более лет, накопили значительный капитал и большие сбережения.

Прежде чем принять решение написать эту статью, я провел небольшое исследование в Интернете, но не смог найти краткого объяснения для «как зарабатывает доход от сдаваемой в аренду недвижимости для одной семьи» .

Чтобы ответить на этот вопрос, я думаю, будет полезно просто подумать о табурете с 4 ножками.

1. Денежный поток
2. Амортизация
3. Благодарность
4. Налоговые льготы

Давайте рассмотрим каждую из этих ножек немного подробнее.

Основной способ заработка на аренде недвижимости – это денежный поток . Проще говоря, это разница между взимаемой арендной платой и всеми операционными расходами.

Допустим, вы покупаете дом за 200 000 долларов и сдаете его в аренду за 1 500 долларов в месяц.Если вы получите большую процентную ставку и внесете солидный первоначальный взнос, ваш «PITI» (основная сумма, проценты, налоги, страховка) будет составлять около 985 долларов в месяц. Это оставляет вам разницу в размере 515 долларов между арендной платой, которую вы собираете, и ежемесячным платежом «PITI».

Неужели все так просто? Конечно, нет! Чтобы понять, сколько денег мы ДЕЙСТВИТЕЛЬНО здесь зарабатываем, нам нужно поговорить о чем-то, что называется чистым операционным доходом.

СВЯЗАННЫЕ: Руководство для начинающих по покупке арендной недвижимости (пример из практики)

Что такое чистая операционная прибыль?

Чистый операционный доход (NOI) – это арендная плата, которую вы получаете, минус все операционные расходы . Наиболее распространенные операционные расходы:

• Вакансия (когда ваша недвижимость пустует)
• Ремонт (когда ваша собственность нуждается в ремонте)
• Плата за управление (за поиск/выселение арендаторов и внимание к деталям)
• Просрочка платежа (когда арендаторы платят с опозданием или вообще прекращают платить)

Чтобы рассчитать чистый операционный доход, мы можем умножить ежемесячную арендную плату на 12 (1500 x 12) = 18 000 долларов; это часто упоминается как Валовая запланированная арендная плата .

Теперь посмотрим на расходы.

Пособие по вакансии

Вакансия — это время между арендаторами. Когда один арендатор выезжает, имущество должно быть «перевернуто» в состояние, готовое к аренде. Вы должны будете признать, что арендная плата не будет взиматься в течение этого периода, и поэтому вам необходимо реалистично заложить в бюджет потерянную арендную плату . Чтобы быть консервативным, я предпочитаю предполагать, что моя собственность будет оставаться свободной в течение одного полного месяца в году.

Итак, давайте вычтем арендную плату за один месяц в размере 1500 долларов США из нашей валовой плановой арендной платы, указанной выше.

18 000 долл. США – 1 500 долл. США = 16 500 долл. США

СВЯЗАННЫЕ: Путь к аренде: Руководство по маркетингу арендной недвижимости

Ремонт

Это предметы повседневного обслуживания, такие как смесители, бытовая техника, двери, замки, осветительные приборы, ремонт ОВКВ и т. д. Эта сумма может варьироваться в зависимости от размера и возраста объекта, но в среднем является достойным эталоном для новый дом в хорошем состоянии стоит около 2000 долларов в год.

Давайте вычтем еще 2000 долларов из нашей валовой запланированной арендной платы.

18 000 долл. США – 1 500 долл. США – 2 000 долл. США = 14 500 долл. США

Плата за управление

В отличие от вакансий и ремонта, это дискреционные расходы. Однако вам не обязательно нанимать управляющего недвижимостью — кто-то должен будет управлять каждой вашей собственностью (даже если это ВЫ), поэтому разумно признать эту очень реальную стоимость.

Мне нравится управлять своей собственностью, поэтому я не плачу эти деньги сторонней управляющей компании, но у меня большой опыт, и я расплачиваюсь в свое время.

Вы должны решить для себя, хотите ли вы действовать в одиночку или нанять менеджера. Многие компании по управлению недвижимостью взимают около 10% от валовой арендной платы (18 000 долларов США x 10%) = 1800 долларов США.

Вычтем из GSR еще 1800 долларов.

18 000 долл. США – 1 500 долл. США – 2 000 долл. США – 1 800 долл. США = 12 700 долл. США

Просрочка платежа

Эту стоимость немного сложнее предсказать по сравнению с вакансией и ремонтом. Предполагая, что вы покупаете хороший дом в хорошем районе города, и ваши жильцы тщательно проверяются, это не должно быть проблемой.Однако даже самый лучший процесс проверки не защитит арендодателя от случайных правонарушителей. Вещи случаются — поэтому давайте заложим в бюджет 2% от валовой арендной платы (18 000 долл. США x 2%) = 360 долл. США

Давайте вычтем еще 360 долларов из нашей валовой арендной платы за год.

Как вы можете видеть выше, ваш чистый операционный доход представляет собой валовую запланированную арендную плату, вычтенную из всех операционных расходов (и имейте в виду, что ипотека не является частью этого расчета).

Ипотека (ИПТИ)

Основная сумма, проценты, налоги и страховые выплаты (или сокращенно «PITI») будут вашими самыми большими расходами и будут включать общую сумму основной суммы, процентов, налогов и страховки за год.

Теперь давайте посмотрим на цифры…

После этих расходов у вас будет 520 долларов прибыли за год – , что не так много денег .

Тем не менее, важно признать, что если бы у вас была управляющая компания, выполняющая всю работу, это был бы пассивный доход , который практически не требовал от вас ни времени, ни работы.

Кроме того, если предположить, что арендная плата с течением времени будет расти, ваша валовая арендная плата увеличится, а основная сумма и проценты останутся прежними.

Закончить год с 2320 долларами — неплохая сделка (при условии, что вы не потратили много времени на управление недвижимостью), но что еще вы получите за свои инвестиции?

При каждом ежемесячном платеже по кредиту часть этого платежа идет на погашение основной суммы долга за недвижимость.

Здесь важно помнить, что вы будете выплачивать ипотечный кредит чужими деньгами (арендная плата, которую вы получаете от арендатора).

Если вы когда-нибудь видели, как рассчитывается 30-летняя фиксированная ипотека, вы увидите, что с каждым годом вы платите все больше принципа, чем в предыдущем году. Это означает, что вы ежегодно увеличиваете собственный капитал (разницу между стоимостью имущества и основной суммой кредита) на чужих денег .

Специфика погашения ипотечных кредитов — это еще одна тема. На данный момент все, что вам нужно помнить, это то, что каждый раз, когда поступает арендная плата, все большая часть ваших платежей по основному долгу и процентам идет на погашение ипотечного кредита, что фактически создает увеличить свой капитал за счет денег арендатора.

Как вы можете видеть на диаграмме 1 ниже, вы выплатите 3 166,56 долларов в качестве основного долга в первый год, фактически увеличив свой собственный капитал (все ваши активы за вычетом ваших обязательств) чуть более чем на 3 000 долларов.

Опять же, не так много денег — я понял!

Но помните, покупка и владение недвижимостью — это долгосрочная стратегия. Давайте посмотрим на вещи вокруг 5 ^-го -го года.

Как вы можете видеть выше, в конце 5 ^-го года вы добавили к своему собственному капиталу дополнительные 17 тысяч долларов, и вы сделали это за счет арендной платы от вашего арендатора.

СВЯЗАННЫЕ: Калькулятор возврата наличных

Средняя скорость роста стоимости жилья сильно зависит от местных факторов, а также от некоторых подъемов и спадов экономики США. Zillow дает оценку от 3% до 5% в год, в зависимости от местных факторов, а оценка — это увеличение стоимости актива с течением времени.

В округе Уэйк, штат Северная Каролина, где я в настоящее время инвестирую, мы наблюдаем одни из самых конкурентоспособных темпов прироста стоимости в этом районе.Средняя скорость роста стоимости акций Роли в период с 2016 по 2017 год составляет 5%.

Чтобы не увязнуть в сложных экономических данных, я предпочитаю быть консервативным, предполагая, что хороший дом в хорошем районе будет дорожать в среднем на 1% в год.

Почему растет стоимость дома?

Оценка дома не всегда является гарантированной вещью, поэтому полезно начать с понимания того, почему в первую очередь возникает оценка.

Фиксированное питание

В Соединенных Штатах имеется фиксированный запас земли для строительства домов.Увеличение населения постепенно увеличивает спрос — и при фиксированном предложении земли это, естественно, приведет к росту цены.

Рост населения

В Соединенных Штатах с течением времени наблюдается устойчивый рост населения. Чем больше людей, тем больше крыш требуется для их размещения.

В июле 2015 года округ Уэйк был признан одним из самых быстрорастущих округов страны. Согласно демографическому исследованию округа Уэйк, Роли растет со скоростью 14% в год.Этот всплеск населения увеличивает спрос на жилье, что увеличивает цену. Проведите исследование местных показателей оценки в вашем городе и штате. Многие округа, такие как округ Уэйк, штат Северная Каролина, будут публиковать демографические данные, которыми они будут делиться с общественностью. Zillow.com — еще один хороший ресурс для получения информации о средней оценке курса в местных регионах.

Амортизация и прирост стоимости способствуют получению прибыли благодаря другому понятию, называемому собственным капиталом. Собственный капитал определяется как разница между стоимостью актива и любой задолженностью по нему.

Когда мы комбинируем повышение стоимости с постепенным погашением основного остатка кредита (амортизация), мы остаемся с собственным капиталом.

Посмотрите на таблицу ниже.

Как вы можете видеть, сумма собственного капитала в собственности через 5 лет после покупки, при 30-летнем графике амортизации и годовом приросте на 1%, составляет 47 898 долларов США . Как владелец сдаваемой в аренду недвижимости, ваш собственный капитал теперь будет почти на 48 000 долларов больше из-за вашего инвестиционного решения.

Недвижимость предлагает одни из самых щедрых налоговых преимуществ среди классов активов. Сдаваемая в аренду недвижимость может амортизироваться каждый год, чтобы компенсировать любой денежный поток, а все расходы на техническое обслуживание и расходы могут быть вычтены из любой полученной прибыли.

Помните 5700 долларов процентов по ипотеке, которые вы заплатили в первый год? Все это не облагается налогом. Таким образом, любой денежный поток, полученный вами в конце первого года, будь то $500+ (управляемый профессиональной компанией) или $2000+ (если управлять самостоятельно), будет компенсирован уплаченными вами процентами по ипотеке. У вас также есть возможность вычесть эти проценты по ипотеке из любого личного дохода, полученного вами в этом году.

Существует еще одно преимущество, называемое амортизацией. По сути, вы можете амортизировать оборудование дома, чтобы компенсировать любой доход, который у вас есть. Несмотря на то, что вам не нужно буквально платить из своих денежных резервов, чтобы оплатить эти расходы, IRS все равно позволит вам учитывать это как расходы, потому что они признают, что все физические активы со временем изнашиваются.

1031 Обмен

Помните 47 000 долларов собственного капитала на пятом году? Если вы решили продать недвижимость, вы можете использовать биржу 1031, чтобы отсрочить уплату любых налогов на эти деньги, пока вы используете их для другой инвестиционной собственности.Есть и другие критерии, которые должны быть соблюдены, и которые мы не будем здесь рассматривать.

СВЯЗАННЫЕ: Обмен 1031 (простой способ) с RealtyMogul

На эту тему написаны книги, и эта статья задумана как краткий обзор. Надеюсь, вы видите, что владение сдаваемой в аренду недвижимостью, если она удерживается в течение длительного времени, может быть очень прибыльной инвестиционной стратегией с низким уровнем риска.

Хотя может быть трудно заставить дом на одну семью показать денежный поток при покупке по «розничной» цене (пример, используемый в этой статье, предполагает, что недвижимость была куплена со значительной скидкой), это возможно при использовании эффективного маркетинговый подход.

Майк Отранто является арендодателем и активно инвестирует в недвижимость в районе Роли, Северная Каролина, с 2005 года. У него есть опыт работы как с индивидуальным, так и с многоквартирным жильем, но его основное внимание уделяется покупке и владению недвижимостью с финансированием владельца. . Посетите веб-сайт Майка в Wake County Home Buyers.

 

Источники

https://www.zillow.com/research/zillow-home-value-appreciation-5235/

https://www. investopedia.com/articles/mortages-real-estate/11/the-truth-about-the-real-estate-market.асп

http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm

Иррациональное изобилие: третье исправленное и дополненное издание Роберта Дж. Шиллера

Как заработать на аренде домов: советы опытных инвесторов

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: Эта статья предназначена только для образовательных целей и не может рассматриваться как финансовая, налоговая или юридическая консультация. HomeLight всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Если вы хотите зарабатывать деньги на недвижимости, аренда домов может показаться легкой работой.Но так ли это на самом деле?

Это нечто большее, чем просто покупка нескольких домов в привлекательных районах и размещение таблички «Сдается» в каждое окно — если вы не знаете, что делаете, вы можете потерять много денег.

Чтобы выйти за рамки поиска в Google и узнать больше о реалиях жизни домовладельца, мы поговорили с Дженнифер Сино Такер, ведущим агентом по недвижимости и инвестором в аренду в Элмонте, штат Нью-Йорк. Мы также связались с несколькими другими инвесторами в аренду по всей стране, которые хотели поделиться своими советами о том, что действительно нужно, чтобы зарабатывать деньги на аренде домов.

Начнем сначала…

Источник: (Адам Акоста / Unsplash)

Должен ли я жить в своей первой инвестиционной недвижимости, прежде чем сдавать ее в аренду?

Вместо того, чтобы продавать, когда пришло время обновить свой собственный дом, многие инвесторы предпочитают сохранить свой нынешний дом и начать использовать его в качестве источника дохода.

Одним из больших преимуществ является полное знакомство с имуществом — вы уже будете знать все тонкости его состояния, историю обслуживания и любые из этих маленьких причуд «покачайте замок вверх и влево».

И хотя позже мы подробнее остановимся на управлении недвижимостью, есть кое-что, что следует сказать о практической природе сдачи в аренду дома, с которой вы достаточно знакомы, чтобы потенциально управлять самостоятельно.

«Я твердо верю в то, что нужно знать свой бизнес вдоль и поперек, а это означает, что с самого начала нужно делать ошибки», — говорит Такер. «Мне нравится углубляться и вкладываться; Я действительно справляюсь со всем хорошим, плохим и уродливым».

При этом обязательно ли жить в своей первой инвестиционной собственности? Точно нет.Если у вас есть планы в конечном итоге владеть несколькими сдаваемыми в аренду домами, попытка лично пожить в каждом из них, прежде чем найти арендатора, быстро станет нецелесообразной.

Как я должен исследовать цены на жилье и арендную плату?

Знакомство с вашим местным рынком — по крайней мере, в непосредственной близости от вашего сдаваемого в аренду дома (домов) — имеет решающее значение для эффективного заработка на аренде жилья. Поэтому неудивительно, что для более глубокого изучения ценообразования на жилье лучше всего обратиться к опытному специалисту по недвижимости.

Агент, особенно тот, который сам занимается арендой, может помочь вам найти недвижимость с большим потенциалом для инвестиций и определить справедливую рыночную арендную ставку.

Их экспертный совет может дополнить ваши собственные выводы, полученные в результате интернет-исследований и личного опыта, но не менее важно не зацикливаться исключительно на цене покупки и ваших ежемесячных расходах по ипотеке в связи с потенциальной арендной платой.

«Слишком много начинающих инвесторов смотрят только на арендную плату и платеж по ипотеке, но расходы, не связанные с ипотекой, — ремонт и техническое обслуживание, доля вакантных площадей, плата за управление недвижимостью, налоги на имущество, страхование арендодателя и т. д. — обычно составляют около половины арендная плата, — говорит Г.Брайан Дэвис, соучредитель SparkRental. «Новые инвесторы игнорируют или недооценивают эти расходы, а затем удивляются, почему они каждый год теряют деньги на аренде».

Как исследовать районы?

Неудивительно, что дом в желаемом месте будет сдаваться в аренду быстрее и надежнее, чем дом, который мало что может предложить в плане местных удобств.

Доступ к магазинам, ресторанам, развлечениям и общественному транспорту (что может означать что угодно, от автобусной остановки до межгосударственного съезда, в зависимости от вашего региона), как правило, важен для потенциальных арендаторов. Тех, у кого есть дети, наверняка также заинтересуют школьные округа и безопасность.

Не существует такого понятия, как «один дом подходит всем», но вы можете получить преимущество в своем арендном бизнесе, выбрав дома в местах, где люди хотят жить.

«Если вы планируете инвестировать в этот вид бизнеса, вы всегда должны думать о покупке недвижимости, расположенной в здоровом районе», — советует Чарльз Макмиллан, основатель Stand With Main Street, отмечая, что большинство потенциальных арендаторов ведут собственное исследование своего потенциального соседства.Обеспечение того, чтобы ваша сдаваемая в аренду недвижимость находилась в благоприятном месте, помогает снизить вероятность того, что ваша недвижимость останется незанятой.

«Это один из моих «то, что я хотел бы знать» о своих первых инвестициях», — говорит Макмиллиан.

Опять же, независимо от того, насколько хорошо вы знаете свой город, ваш агент может оказать большую помощь в процессе поиска идеальной недвижимости для сдачи в аренду.

«Мы можем собрать всю необходимую информацию в Интернете, но это местный агент по недвижимости, который действительно понимает рынок», — отмечает Такер.

О каких расходах обычно забывают новички?

В разгар размышлений о забавных законах, таких как налоги на недвижимость (ставки которых часто выше, чем в вашем основном месте жительства), страхование (есть разница между страхованием домовладельца и арендодателя) и сборы за управление недвижимостью (обычно 10% от вашей ежемесячная арендная ставка), новые инвесторы в аренду могут не думать о более тонких расходах.

«Единственное, что сбивало меня с толку в начале, — это благоустройство территории и уборка снега, — признается Такер.«Зима у нас была очень плохой, и я не понимал, что это за расходы. Я заложил в бюджет X долларов, а стоимость уборки снега составила десять-X долларов. Это была одна из вещей, которых я не ожидал».

Райн Ламберт, соучредитель компании Sell My House In Wisconsin, советует инвесторам, сдающим в аренду, заблаговременно планировать дорогостоящие расходы, такие как крыши, окна и оборудование для отопления и охлаждения.

«Эти предметы могут поставить вас в затруднительное положение, если у вас нет достаточных резервов наличности», — говорит он. «Обязательно включите бюджет капитальных затрат в свой анализ собственности — в дополнение к ремонту и обслуживанию.

Это означает, что даже если вы покупаете дом в почти идеальном состоянии, готовом к заселению, в самом привлекательном районе города, вы все равно должны думать о долгосрочной перспективе, когда складываете цифры. В конце концов, этот новый HVAC не всегда будет новым.

Источник: (Todd Quackenbush / Unsplash)

Можем ли мы поговорить подробнее об обслуживании и кто за это отвечает?

Хотя в вашем договоре аренды могут быть определенные положения о том, кто и за что отвечает в доме, техническое обслуживание и ремонт могут быть серьезной серой зоной.

Некоторые примеры довольно стандартны: если крыша начинает протекать, если посудомоечная машина перестает работать или дверь гаража застревает наполовину, можете поспорить, что ваш арендатор возьмет трубку.

Другие вопросы не так ясны.

Если ваш арендатор занимается, например, стрижкой газона через равные промежутки времени, собираетесь ли вы предоставить косилку? Если он работает на газу, кто платит за бензин? Каковы последствия, если ваш арендатор не косит по графику?

Здесь может быть полезно работать с управляющей компанией (пусть они позвонят в субботу после обеда и спросят, кто заменит лампочку в ванной на первом этаже), но если вы собираетесь делать это самостоятельно, это хорошая идея иметь эксперта наготове.

«Одна вещь, которая действительно полезна, — это иметь мастера на все руки, который как бы дежурит по вызову, — говорит Такер.

«Кто-то, кто может прийти [в дом] в течение примерно 48 часов и исправить что-то для арендатора, что может не работать. Я бы сказал, что до сих пор это было моим самым большим преимуществом».

Хорошо, а как насчет улучшений арендуемого дома?

Покупка верхней части ремонтных работ может стать отличным способом сдать недвижимость по отличной цене, если вы знаете, во что ввязываетесь при необходимом ремонте.

Арендаторы, как правило, рассчитывают переехать в чистый и исправно функционирующий дом. Хотя предпочтения у всех разные, трудно ошибиться, расставив приоритеты в обновлении кухни, ванных комнат и полов.

Для сдачи в аренду Такер предпочитает покупать дома, которые не совсем обветшали, но она не против сделать некоторые обновления.

«Мне нравится дом, в котором основные элементы — окна, кровля, отопление — на месте и в рабочем состоянии, но, возможно, он просто нуждается в хорошем обновлении.Я могу получить немного меньшую [цену покупки], и в зависимости от условий финансирования и того, сколько времени мне потребуется, чтобы закрыть сделку, я действительно могу получить хорошую сделку», — говорит Такер.

Если вы решите взять проект дома в качестве своей первой аренды, выберете ли вы путь «сделай сам» или наймете профессиональных подрядчиков, будет зависеть от ваших навыков и бюджета. В любом случае вы захотите надеть шляпу бухгалтера и отслеживать каждую копейку.

«Вы должны составить бюджет на эти реконструкции и отслеживать все расходы, счета, квитанции и т. д.», — говорит Джон Бодрозич, соучредитель HomeZada.«Это будет полезно для целей страхования, а также для целей налогообложения и будущей перепродажи».

Я готов арендовать. Должен ли я нанять управляющего недвижимостью?

В то время как некоторые инвесторы в аренду (например, Такер) пользуются практическим подходом, многие предпочитают пользоваться услугами компании по управлению недвижимостью.

Как упоминалось ранее, управляющие компании обычно удерживают 10% ежемесячной платы, но повседневная ответственность снимается с вашей тарелки. Менеджеры по недвижимости также занимаются основными аспектами задач арендодателя, такими как маркетинг вашего дома, проверка ваших арендаторов и выполнение всех операций по подписанию контракта, сбору залога, осмотру имущества и т. д. без вашего участия. кроме как согласиться с первоначальными условиями.

Когда у арендатора возникают проблемы с техническим обслуживанием, он звонит управляющему недвижимостью. Обычно существует согласованная денежная сумма, с которой менеджер может действовать без вашего участия, а это значит, что вас не будут беспокоить просьбы об одобрении ремонта туалета за 50 долларов в середине рабочего дня.

«Я твердо верю, что нужно делать все правильно с первого раза, — говорит Ламберт. «Если вы планируете сдавать в аренду несколько объектов, управляйте своим портфелем как бизнесом и наймите хорошего управляющего недвижимостью — начиная с самой первой аренды.

Ламберт отмечает, что авторитетная компания по управлению недвижимостью максимизирует ценность, находя квалифицированных арендаторов быстрее, чем вы, вероятно, можете сделать это самостоятельно. Кроме того, они часто имеют налаженные отношения с подрядчиками, что может означать экономию на ремонте, которая передается вам как их клиенту.

И наоборот, если вы хорошо разбираетесь в сфере недвижимости или сами умеете обращаться с молотком — или если вы хотите полностью погрузиться в бизнес по аренде недвижимости — вполне реально управлять арендой (-ами) самостоятельно.

«Исходя из моего опыта, [управление собой] — единственный способ по-настоящему изучить бизнес; и это по-прежнему важно, если вы решите использовать более невмешательный подход и работать с управляющим недвижимостью в будущем», — говорит Энди Мэдден, генеральный партнер McIntosh Management.

Мэдден рекомендует разделить вашу стратегию управления на три категории: реклама, техническое обслуживание и бухгалтерский учет.

Мы уже говорили о важности ведения подробных записей и навигации по техническому обслуживанию, и с бесчисленными платформами, доступными для выставления вашей собственности на аренду, если вы можете делать отличные фотографии и быстро составлять список, вы можете реально разместить дом. на рынке сами тоже.

Помните, что если вы сами управляете своей арендой в течение года и решаете, что этот проект не для вас, вы всегда можете обратиться к управляющей компании на аутсорсинге!

Источник: (LinkedIn Sales Solutions/Unsplash)

Сейчас я попробую самостоятельно управлять.

Как я должен проверять своих арендаторов?

Каким бы захватывающим ни было получение сообщения электронной почты или телефонного звонка от потенциального жильца, важно полностью понять этого человека — в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении — прежде чем позволить ему переехать в ваш дом.

«В настоящее время я сам провожу просмотр», — говорит Такер. «Это полное приложение, основанное на том, где сейчас живет [потенциальный арендатор], сколько людей въезжает и какие у них ресурсы для оплаты квартиры. Я принимаю заявки от всех взрослых, которые переезжают, независимо от того, состоят они в браке или нет».

Такер запрашивает полную кредитную историю, подтверждение наличия средств и рекомендации. Если с документами все в порядке, она приглашает заявителя на встречу, чтобы обе стороны могли оценить друг друга и посмотреть, подходит ли он друг другу.После этого пришло время подписать договор аренды, собрать залог и вместе осмотреть недвижимость перед передачей ключей.

Майк Лауренци, владелец компании Take Flight Home Buyers, сделал набег на аренду домов, купив вместе с женой четырехквартирный дом. Все четыре квартиры уже были заняты арендаторами, и, хотя это может показаться идеальным сценарием для инвестора в аренду, это может быть сложно, когда кто-то другой сделал проверку.

«Совет № 1, который я могу дать всем, кто хочет сдать недвижимость в аренду, — это провести полную и надлежащую проверку претендентов», — говорит Лауренци.Он добавляет, что «99% всех других проблем будут решены раньше времени, если вы найдете подходящего арендатора».

Он предлагает провести тщательную проверку биографических данных с параметрами того, что вы будете принимать, а что нет. «Обвинение в мелком хранении наркотиков 10 лет назад? Не так уж и важно. Нападение, кража, поджог, убийство, обвинение в сексуальных преступлениях? Нарушитель сделки».

Laurenzi также советует проявлять бдительность при проверке рекомендаций и трудовой книжки. «Не звоните просто по номерам, которые они вам дают для работы; найдите компанию и обязательно позвоните по этому номеру.Иногда они дадут вам номер телефона друга, который притворится их нынешним или бывшим начальником».

Наконец, не забывайте доверять своей интуиции. Если вы встречаете потенциального арендатора и что-то кажется вам неправильным, переходите к следующей заявке.

Как увеличить портфель аренды?

Теперь, когда вы научились исследовать районы, определились с тем, как бы вы хотели управлять своей собственностью, и ваша первая аренда оборудована отличным арендатором, вам может быть интересно, как вы можете повторить этот процесс.

Как говорится, нет предела возможностям! Или, в этом случае, возможно, ваш бюджет — это ваш предел; но по мере увеличения вашего денежного потока увеличивается и ваша покупательная способность. Как и в случае любого растущего бизнеса, вам рекомендуется создать бизнес-план для ваших инвестиций в аренду.

«Я думаю, что всему есть процесс обучения, — говорит Такер. «Я никогда ничего не анализирую, поэтому я просто прыгнул с головой. Я готов совершать ошибки на этом пути, но наличие бизнес-плана как инвестора действительно помогло мне достичь моих целей.

Продолжать покупать недвижимость в вашем районе, несомненно, самый простой вариант из-за доступа, но по мере того, как вы набираете больше опыта и вынюхиваете возможности в других регионах, вы можете решить добавить один или два отдаленных дома в свое портфолио. В этих случаях, когда вы находитесь на расстоянии, вы, вероятно, захотите работать с компанией по управлению недвижимостью (трудно быть дежурным арендодателем издалека) и установить отношения с агентом по недвижимости в этом районе.

Как насчет незапланированных вакансий? Сколько денег мне действительно нужно, чтобы арендовать жилье?

Если вы купили дом в отличном месте, в идеале у вас не будет проблем с тем, чтобы его занять, но помните, что вакантные места могут быть.

«Мы, домовладельцы, рискуем, — говорит Такер. «Мне повезло, что [мои дома] никогда не пустовали более трех месяцев, но всегда есть процент незанятости, который должен быть включен в ваш бизнес-план».

Если у вас возникли проблемы с сдачей дома в аренду обычному долгосрочному арендатору, вы можете попробовать краткосрочную аренду через такие платформы, как Airbnb или VRBO, чтобы заполнить пробелы.

Сколько денег вам понадобится, чтобы начать арендовать жилье? Это бесполезный ответ, но он действительно зависит от местных рыночных условий и того, сколько денег у вас есть, будь то наличные деньги или ваша способность обеспечить финансирование.

Не стесняйтесь обсуждать свои варианты с финансовым консультантом или ипотечным брокером.

Источник: (Сасун Бугдарян / Unsplash)

Какие-нибудь последние советы?

Помните, что зарабатывание денег на аренде домов — долгая игра. Вы не достигнете пика богатства в одночасье, но делая разумный выбор, ведя подробные записи и работая с проверенными экспертами, аренда домов является очень жизнеспособным вариантом для достижения ваших финансовых целей.

Источник изображения заголовка: (Pixelbliss / Shutterstock)

5 способов заработать больше денег на аренде недвижимости

Понимание того, как зарабатывать деньги на аренде недвижимости, — ваш ключ к созданию богатства и финансированию образа жизни вашей мечты.И сегодняшние владельцы находят умные способы максимизировать свою прибыль от аренды недвижимости.

Эксперты по недвижимости в компании June Homes специализируются на помощи владельцам недвижимости, чтобы максимизировать свой доход от аренды. Мы знаем, что добавление ценности для ваших арендаторов — лучший способ увеличить вашу прибыль. Но каков наилучший способ добавить ценность, не заставляя ваши операционные расходы расти быстрее, чем ваша прибыль?

У нас есть пять блестящих идей, которые помогут вам максимально эффективно использовать арендуемую недвижимость.Независимо от того, являетесь ли вы новым инвестором с одним сдаваемым в аренду домом или опытным инвестором с целым портфелем сдаваемой в аренду недвижимости, вы можете воспользоваться этими пятью советами, чтобы увеличить свой доход от сдачи в аренду.

1. Сдача в аренду полностью меблированных квартир и комнат

Определенный сегмент рынка аренды ищет полностью меблированные квартиры. Сезонная аренда – одна из самых распространенных меблированных квартир. Вы можете взимать надбавку за аренду этой недвижимости не только за предоставление меблированных площадей, но и за сравнительно короткий срок пребывания.

Но, безусловно, не только отдыхающие ищут меблированные помещения. Некоторые профессии, такие как медицинские сестры и аудиторы, переезжают каждые несколько месяцев в зависимости от того, где они нужны. Эти «корпоративные апартаменты» — отличный способ увеличить доход от сдачи в аренду недвижимости, поскольку вы можете заключить договор с одной компанией на размещение всех их путешествующих специалистов. И поскольку эти жильцы, как правило, сосредоточены на работе, они обычно легче обращаются с мебелью, чем отдыхающие, которые могут быть более беззаботными и с большей вероятностью устраивают вечеринки в квартире.

---

Хотите легко обставить свою квартиру? JuneHomes предлагает владельцам простой способ обставить свою квартиру без лишних усилий. Узнайте больше о том, как JuneHomes помогает своим домовладельцам.

---

Меблированная аренда также пользуется большим спросом на рынках, где наблюдается значительный рост населения из-за переезда. Например, в Техасе и Флориде, где наблюдается приток новых жителей из других штатов, многие арендаторы ищут «места для отдыха», где они могут приземлиться на несколько месяцев, пока ищут более постоянное жилье.Вместо того, чтобы делать два полных переезда, им проще хранить свои вещи, переехать в меблированную квартиру, а затем забрать свои вещи со склада, как только они будут готовы переехать в свой новый дом на длительный срок.

2. Предложение дополнительного места для хранения

Нет такой вещи, как достаточно места для хранения. Мы всегда накапливаем столько вещей, сколько можем хранить, а затем продолжаем получать новые вещи! Арендаторы приходят со своими праздничными украшениями, велосипедами и сезонной одеждой, и все это требует места для хранения.

Так что место для хранения всегда будет востребовано. Владельцы недвижимости могут извлечь выгоду из этой универсальной потребности, предложив дополнительное место для хранения. Неиспользуемые подвалы, сараи, чердаки, подвальные помещения и кладовые могут быть преобразованы в полезные складские помещения для ваших арендаторов. Вы можете превратить эти пространства в еще один способ получить прибыль от аренды недвижимости! Включите пространство в вашу арендуемую единицу, чтобы увеличить ежемесячную ставку для этой единицы, или предлагайте аренду складских помещений отдельно, чтобы предоставить вашим арендаторам возможность выбора.

3. Минимизация оборота резидентов

Поиск новых арендаторов стоит времени и денег. Между рекламой квартиры в аренду, демонстрацией помещения потенциальным арендаторам, проверкой кредитоспособности, приведением квартиры в надлежащее физическое состояние для ваших новых арендаторов и любой потерей вакансий высокая текучесть кадров может поднять ваши операционные расходы до небес!

Вдобавок ко всему времени и расходам, новые арендаторы приносят неопределенность. Будут ли они платить арендную плату вовремя? Будут ли они заботиться о квартире и будут вежливы с соседями? Вы не хотите заменять хороших, надежных арендаторов.

К счастью, есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы минимизировать оборот и увеличить доход от аренды:

• Обеспечение исключительного обслуживания клиентов. Это означает чуткое отношение к арендаторам, оперативное рассмотрение запросов на техническое обслуживание и последующие действия, чтобы арендаторы были довольны домом.
• Выразите признательность.  Подарочная карта кофейни на 10 долларов – это недорогой способ удивить и порадовать своих арендаторов.
• Создайте чувство общности.  Самое сложное при переезде — расстаться с друзьями, верно? Поэтому, если ваши арендаторы подружатся с другими жителями здания, они с меньшей вероятностью переедут.

На дому

4. Предложение дополнительных услуг и удобств

Сегодняшние умные владельцы недвижимости выясняют, как зарабатывать деньги на аренде недвижимости с помощью услуг. Давайте смотреть правде в глаза; мы все заняты. Обычные дела и поручения, такие как стирка, уборка дома и покупка продуктов, вызывают нежелательные помехи и иногда ими пренебрегают.Некоторые арендаторы, особенно профессионалы в областях с высоким доходом, рады платить кому-то другому за выполнение этих задач. Вы можете увеличить доход от сдачи в аренду недвижимости и повысить удовлетворенность жителей, предлагая эти услуги.

Удобства также дают возможность повысить арендную ставку, особенно в многоквартирных домах. В зависимости от вашего бюджета на капитальный ремонт вы можете добавить фитнес-центр, общественный сад или парк для собак на территории, чтобы повысить ценность своих квартир. Как и в случае с дополнительными услугами, эти удобства увеличивают ваш потенциальный доход от аренды, одновременно повышая удовлетворенность жителей.

В некоторых случаях за эти услуги можно взимать прямую плату. Возьмем, к примеру, домашних животных. Некоторые владельцы недвижимости отказываются сдавать жилье людям с домашними животными. Это означает, что владельцы домашних животных готовы платить больше за то, чтобы их питомцы были приняты в аренду. В большинстве штатов владельцы недвижимости по закону могут взимать ежемесячную арендную плату за домашнее животное в дополнение к базовой арендной плате. И если вы беспокоитесь о возможном повреждении домашних животных, будьте уверены, в большинстве штатов вам разрешается взимать залог за домашнее животное в дополнение к страховому депозиту для дополнительного снижения риска.

5. Реинвестируйте свой доход от сдачи в аренду в дополнительные объекты сдаваемой в аренду недвижимости

Чтобы максимизировать свою прибыль от аренды недвижимости, увеличьте свой портфель недвижимости. Как только вы научитесь зарабатывать деньги на аренде недвижимости при первой аренде, вы сможете повторить этот процесс с дополнительными объектами, чтобы увеличить свой ежемесячный денежный поток и собственный капитал.

Доход от сдачи в аренду вашей первоначальной инвестиционной недвижимости является идеальным источником финансирования ваших будущих инвестиций в недвижимость. Реинвестируя свой доход от аренды, вы сможете быстрее и больше наращивать свой портфель, создавая благотворный цикл растущих инвестиций и увеличения прибыли.

Независимо от того, планируете ли вы создать небольшой портфель, чтобы получать доход, достаточный для покрытия расходов на проживание, или стать магнатом в сфере недвижимости, понимание того, как зарабатывать деньги на аренде недвижимости, поможет вам достичь своих целей.

6 способов, которыми инвесторы зарабатывают деньги, сдавая дома в аренду

Одна из приятных особенностей инвестирования в недвижимость заключается в том, что вы можете многое узнать о том, что покупать и куда инвестировать, наблюдая за тем, что делают крупные игроки.Совсем недавно компания JLL, мировой лидер в сфере услуг в сфере недвижимости, объявила о создании новой команды, которая будет заниматься арендой жилья для одной семьи.

Не только JLL считает, что сегмент арендного жилья на одну семью является растущей силой в сфере недвижимости. За последние шесть месяцев другие институциональные инвесторы, в том числе RangeWater Real Estate, Invitation Homes и Blackstone Real Estate Income Trust, начали вкладывать почти 1,5 миллиарда долларов совокупного капитала для инвестиций в дома на одну семью на некоторых из самых быстрорастущих рынков недвижимости в мире. У.С.

Конечно, если все что-то делают, это не значит, что и вы должны делать то же самое. Но если вы заинтересованы в инвестировании в арендную недвижимость для одной семьи, продолжайте читать, чтобы узнать, как зарабатывать деньги, сдавая дома в аренду, как это делают большие мальчики.

 

Преимущества аренды домов

Давайте начнем с краткого обзора некоторых основных преимуществ аренды домов на одну семью:

• Пассивный доход от ежемесячного чистого денежного потока
• Повышение стоимости имущества в долгосрочной перспективе
• Легко финансировать с помощью OPM
• Подходит для удаленных инвестиций в недвижимость
• Налоговые льготы, уникальные для недвижимости
• Низкая корреляция с фондовым рынком

Существуют также некоторые потенциальные недостатки аренды жилья, в том числе:

• Первоначальный взнос в размере 25% обычно требуется для инвестиционной недвижимости
• Недвижимость неликвидна и не может быть быстро продана
• Трудно быть собственным управляющим
• Окрестности могут со временем прийти в упадок
• Некоторые города неблагоприятны для ведения бизнеса из-за высоких налогов и сборов
• Инвестирование в недвижимость требует времени, потраченного на исследования

Хотя аренда домов может быть одним из самых популярных способов заработка на недвижимости, есть и другие варианты:

• Небольшие многоквартирные дома, включая дуплексы и триплексы
• Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) или акции недвижимости
• Краудфандинг
• Недвижимость для краткосрочной аренды на время отпуска, например Airbnb или VRBO
• Взлом дома путем сдачи в аренду комнаты в вашем доме
• Зафиксировать и перевернуть
• Оптовая торговля
• Коммерческая недвижимость

 

6 способов заработать на аренде домов

Несмотря на разные способы инвестирования в недвижимость, многие инвесторы выбирают дома для сдачи в аренду на одну семью. Их легко найти и профинансировать, и почти каждый знает, как «устроен» дом. 

Сдаваемая в аренду недвижимость на одну семью может приносить доход от инвестиций 6 различными способами.

1. Денежный поток

Положительный ежемесячный денежный поток — это лучший способ заработать на аренде жилья. Чистый денежный поток — это разница между доходом от аренды, который вы получаете от арендатора каждый месяц, и операционными расходами на дом.

Например, допустим, вы покупаете арендуемый дом за 150 000 долларов.Если доход от аренды составляет 1500 долларов в месяц, а ваши расходы и выплаты по ипотеке (PITI) составляют в общей сложности 1300 долларов в месяц, ваш чистый денежный поток составляет 200 долларов в месяц или 2400 долларов в год.

Конечно, пассивный чистый денежный поток в размере 200 долларов в месяц может показаться не таким уж большим для некоторых людей. Кроме того, несмотря на то, что существует огромный спрос на арендаторов сдаваемых в аренду домов, могут быть периоды, когда доход от аренды отсутствует, если дом находится между арендаторами.

Но помимо ежемесячного денежного потока есть еще много способов заработать на аренде жилья.

2. Благодарность

Второй способ заработать деньги на аренде домов – это повышение стоимости жилья. Согласно отчету Freddie Mac House Price Index (FMHPI), средние цены на жилье в США выросли более чем на 37% за последние пять лет.

Это означает, что если бы вы купили дом за 150 000 долларов пять лет назад, сегодня он стоил бы около 205 500 долларов, и вы бы заработали 55 500 долларов только за счет повышения его стоимости. Справедливости ради следует отметить, что некоторые рынки недвижимости оцениваются лучше, чем другие.

Например, на рынках недвижимости с высоким процентом арендаторов, таких как Атланта, цены на жилье выросли почти на 50% за последние пять лет. С другой стороны, цены на жилье в районах с высокой стоимостью жизни, таких как Трентон, штат Нью-Джерси, выросли только на 29% за тот же период времени.

3. Амортизация

Еще один способ, которым арендодатели зарабатывают деньги на аренде домов, — это амортизация, что является другим словом для «выплаты по принципу». Дом для одной семьи за 150 000 долларов США, купленный по 30-летней фиксированной ипотеке по сегодняшним низким ставкам и консервативному первоначальному взносу в размере 25%. имеет ежемесячный платеж по ипотеке в размере 465 долларов США основной суммы и процентов.

Когда вы покупаете дом, сумма вашего кредита составляет 112 500 долларов. Через пять лет остаток по вашему кредиту будет выплачен примерно до 97 000 долларов, что даст вам прибыль в размере 15 500 долларов за счет амортизации. Имейте в виду, что каждый месяц вы используете чек арендатора для выплаты кредита, а не свои личные средства.

Амортизация и финансирование являются двумя примерами использования OPM или денег других людей для заработка на аренде домов.

4. Хеджирование инфляции

Владение недвижимостью также является отличным способом защиты от инфляции.По данным Федеральной резервной системы, с 2016 года годовой уровень инфляции в США составляет около 2% в год.

С другой стороны, цены на недвижимость в США росли в среднем почти на 11% в год за тот же период времени. Это означает, что цены на жилье в США выросли в 5 раз больше, чем уровень инфляции.

5. Налоговые льготы

Вы, наверное, читали об инвесторах в недвижимость, которые каждый месяц зарабатывают много денег, но платят очень мало налогов.Причина, по которой собственный капитал некоторых инвесторов в арендную недвижимость настолько высок, заключается в том, что они пользуются налоговыми льготами, которые IRS предоставляет инвесторам в недвижимость.

Списание налога на недвижимость включает бесчисленное множество статей, таких как:

• Операционные расходы и ремонт
• Плата за управление недвижимостью и арендную плату
• Коммунальные платежи за счет собственника
• Сборы ТСЖ
• Оплата юридических и профессиональных услуг
• Страхование и налог на имущество
• Расходы по процентам по ипотечным кредитам
• Командировочные расходы для посещения загородной собственности (большая налоговая льгота для удаленных инвесторов в недвижимость)

IRS также позволяет инвесторам в недвижимость амортизировать жилую недвижимость в течение 27 лет. 5 лет. Например, если вы покупаете дом за 150 000 долларов, а участок стоит 25 000 долларов, вы можете ежегодно вычитать 4 545 долларов из своего дохода до налогообложения (125 000 долларов / 27,5 лет).

Вы не можете амортизировать землю, потому что IRS предполагает, что она никогда не изнашивается. Тем не менее, IRS предполагает, что дом немного изнашивается каждый год, даже если вы поддерживаете его в идеальном состоянии. А еще лучше, если вы купите арендный дом у другого инвестора, 27,5 лет начнутся сначала.

Хотите верьте, хотите нет, но налоговые льготы на недвижимость — это нечто большее, чем вычеты и амортизация.Когда вы продаете инвестиционную недвижимость и покупаете другую недвижимость, IRS позволяет вам использовать обмен с отсрочкой уплаты налога в соответствии с разделом 1031, чтобы на неопределенный срок отложить уплату налога на прирост капитала. Проводя обмен с отсрочкой уплаты налогов, вы получаете больше денег для реинвестирования в недвижимость вместо того, чтобы платить налоги правительству.

6. Самофинансирование

И последнее, но не менее важное: инвестирование в недвижимость становится самоокупаемым, когда вы используете то, что опытные инвесторы в недвижимость называют методом «промывать, промывать и повторять».Вот как работает самофинансирование для инвесторов в недвижимость.

Предположим, сегодня вы покупаете сдаваемую в аренду недвижимость для одной семьи и вкладываете всю свою ежемесячную чистую прибыль в виде денежного потока в специальный фонд реинвестирования. Через несколько лет — благодаря сочетанию ваших сбережений, а также прироста стоимости и амортизации — у вас будет достаточно собственного капитала, чтобы сделать рефинансирование наличными, чтобы увеличить первоначальный взнос для покупки еще одной сдаваемой в аренду недвижимости для одной семьи.

Еще через несколько лет вы сможете делать одно и то же снова и снова.Вот почему они называют самофинансирование «промыть, вымыть и повторить».

 

Удаленное инвестирование в недвижимость

Инвесторам, живущим в районах с заоблачными ценами на жилье, может быть сложно заработать на аренде домов. По данным Realtor.com, в Сан-Франциско, например, средняя цена дома на одну семью составляет около 1,4 миллиона долларов.

Даже если у вас есть деньги, чтобы внести 25% первоначальный взнос в размере 350 000 долларов, действительно ли это лучший вариант для вашего инвестиционного капитала? За эту сумму вы могли бы внести первоначальный взнос за четыре сдаваемых в аренду дома в Шарлотте или купить шесть сдаваемых в аренду домов на одну семью в Канзас-Сити.

Удаленное инвестирование в недвижимость идеально подходит для инвесторов в арендную недвижимость, которые живут в городах, где цены на жилье резко выросли, что сделало хорошую арендуемую недвижимость недоступной. Хорошая новость заключается в том, что в США существует множество небольших рынков недвижимости, где цены на жилье по-прежнему очень доступны, арендная плата растет, а доходность выше.

Удаленное инвестирование в недвижимость дает вам доступ к более широкому спектру арендуемой недвижимости, выбор благоприятных для ведения бизнеса городов с низкими налогами и сильной и растущей экономикой, а также возможность получить более высокую прибыль на вложенный капитал.

Чтобы успешно инвестировать в недвижимость в другом городе или штате, вам необходимо нанять опытного местного управляющего недвижимостью, который позаботится об арендаторе и вашей сдаваемой в аренду недвижимости. Ваш менеджер обрабатывает повседневную информацию о собственности, в то время как вы просматриваете свои ежемесячные отчеты о финансовых результатах и ​​вносите свой ежемесячный чек.

 

Как найти привлекательные дома для сдачи в аренду

Если вы хотите инвестировать за пределами вашего местного рынка, инвесторы обычно учитывают следующие факторы при оценке рынка:

• Рост населения и рабочих мест
• Средняя рыночная арендная плата и исторический рост арендной платы
• Количество домов, выставленных на продажу или аренду в определенном районе
• Процент домохозяйств, занимаемых арендаторами, указывает на потенциальный спрос на аренду
• Рейтинги районов и школ
• Удобства в районе, такие как магазины, транспорт, парки и зоны отдыха
• Ставки налога на имущество
• Плановая и активная застройка – индикатор будущего спроса на жилье

После того, как вы нашли интересующий вас рынок, пришло время разобраться в различных показателях оценки недвижимости. Вот несколько наиболее распространенных терминов и эмпирических правил, которые вы увидите:

.

• Правило 1% — это способ изначально отделить потенциально прибыльные дома от сдачи в аренду, а не те, которые могут привести к убыткам. Чтобы использовать 1%, разделите цену дома на ежемесячную арендную плату. Если результат составляет 1% или более, на недвижимость стоит обратить внимание.
• Правило 50% предполагает, что половина вашего ежемесячного валового дохода от аренды будет использоваться для ваших текущих расходов, за исключением вашей ипотеки. Если ваша ежемесячная арендная плата составляет 1500 долларов, вы, вероятно, потратите в среднем 750 долларов на расходы.Это означает, что ваш ежемесячный платеж по ипотеке должен быть менее 750 долларов в месяц, чтобы иметь положительный чистый денежный поток.
• Денежный поток — это деньги, остающиеся в конце каждого месяца после того, как арендатор получил арендную плату и все счета были оплачены. Чем больше денежный поток, тем лучше, потому что будут моменты, когда все пойдет не так, как планировалось. У вас может быть более длительный период вакантности между арендаторами, или разовый ремонт может стоить больше, чем ожидалось.
• Cash-on-Cash Return сравнивает деньги, которые вы получаете, с деньгами, которые вы инвестируете.Например, если вы делаете первоначальный взнос в размере 37 500 долларов США, а ваш годовой чистый денежный поток составляет 2400 долларов США, ваш доход наличными составляет 6,4%.
• ROI или рентабельность инвестиций измеряет чистую прибыль, которую вы получаете за весь период владения, по сравнению с общим капиталом, который вы инвестировали. Расчет точной рентабельности инвестиций может быть сложным, поскольку здесь задействовано несколько переменных. Вы можете использовать калькулятор Roofstock Cloudhouse для прогнозирования потенциальной доходности любой сдаваемой в аренду недвижимости для одной семьи, включая рентабельность инвестиций, потенциал сдачи в аренду и многое другое.

Теперь, когда у вас есть основные показатели и «правила» за поясом, вы, вероятно, задаетесь вопросом, где вам следует искать инвестиционную недвижимость. К счастью, вам доступно много ресурсов:

• Местный MLS с помощью агента по недвижимости.
• Zillow, чтобы найти недвижимость, выставленную на продажу владельцами (FSBO) и агентами по недвижимости.
• Redfin также предлагает дома для продажи с агентами и без них.
• Торговая площадка Roofstock предлагает односемейную и небольшую многоквартирную арендуемую недвижимость для продажи глобальной сети инвесторов в недвижимость, причем многие объекты предварительно осмотрены и уже заняты арендаторами.

 

Последние мысли

Рынок недвижимости сегодня предлагает все, что ищут инвесторы. Цены на жилье растут, спрос на арендную недвижимость высок, арендная плата растет, а вакансий мало.

Несмотря на то, что существует множество способов инвестирования в недвижимость, дома на одну семью, как правило, являются наиболее привлекательными для арендаторов и инвесторов в недвижимость. Их легко найти и финансировать, покупать и продавать, и все большее число арендаторов по всей стране ищут хорошие дома для аренды.

 

8 умных способов заработать дополнительные деньги на аренде

7. Жизнь на ферме

Владельцы сельхозугодий тысячелетиями зарабатывали таким образом: сдавали фермы в аренду, понимая, что арендаторы работают на ферме и делят прибыль с землевладельцем.

А что, если у вас нет фермы?

Могли бы вы сотрудничать с арендаторами в посадке большого сада или огорода, а также разделить выручку от продажи на фермерских рынках?

Какие еще способы использования вашего имущества могут быть использованы для увеличения дохода? Является ли арендатор любителем животных, который заинтересован в выращивании и разведении собак, кошек, лошадей или домашнего скота?

На этих полустандартных идеях тоже не должно заканчиваться.Что, если бы вы выращивали хмель на шпалерах и продавали их местным пивоварам или домашним пивоварам? Или даже виноград, если у вас подходящий климат и почва? Вы будете шокированы тем, как много людей хотят жить на винограднике — вы можете поднять арендную плату на 50% только из-за кеша.

Или ты можешь стать еще более сумасшедшим. Джефф Нил выращивает и доставляет сверчков через свой веб-сайт TheCritterDepot.com. Да, он продает и отправляет их живыми. Он держит их в своем сарае.

Ежемесячный доход предприятия составляет около 2500 долларов, из которых примерно 700 долларов — прибыль, и на это уходит около десяти часов в неделю.

«Раньше я работал в компании, занимающейся электронной коммерцией, и все еще был очень заинтересован в создании собственной нишевой компании по доставке товаров. И после некоторых исследований стало очевидно, что единственным решением были сверчки.

«Это просто доказывает, что для всего есть своя ниша, верно?»

 

8. Рекламируйте как Дон Дрейпер

Ладно, не совсем. Но если у вас есть здание с большой глухой стеной и некоторый трафик/воздействие, почему бы не сдать помещение в аренду рекламодателям?

Черт возьми, если на то пошло, вы всегда можете использовать его для рекламы других свободных квартир, сдаваемых в аренду, или для рекламы вашего другого бизнеса.

Или, если ваше здание не подходит для прямой рекламы, можете ли вы установить рекламный щит на одном из ваших объектов, рядом с оживленной дорогой?

Помните, что вы, вероятно, столкнетесь с местными правилами зонирования или жилищного строительства, когда начнете говорить о установке рекламных щитов. Сделайте свою домашнюю работу, прежде чем инвестировать!

 

В бесконечность и дальше!

Нет предела творческим способам заработать больше денег на аренде недвижимости.

Есть многоквартирный дом? «Уроки фитнеса сейчас в моде, и если у вас есть место для этого, вы можете предложить своим жильцам занятия йогой или другим фитнесом за дополнительную плату», — предлагает Кристаллин Бейкер из Turbo Tenant.Пригласите инструктора по йоге, зумбе или персональным тренировкам, чтобы он проводил занятия в тренажерном зале или на лужайке, если уж на то пошло. Разделите прибыль с ними. Смойте и повторяйте каждую неделю или даже каждый день!

Вы можете установить монетные стиральные машины. Или торговые автоматы. Или аркадные игры, или бильярдные столы, или столы для пинг-понга, или автоматы для игры в пинбол.

Вы можете пригласить экспертов по улучшению кредитоспособности, чтобы научить своих жителей тому, как улучшить их кредитоспособность. В качестве бонуса они, вероятно, станут лучше платить за аренду вовремя!

Единственным ограничением является ваше собственное воображение, когда речь идет о сотрудничестве с местными поставщиками услуг и предоставлении дополнительных ресурсов вашим арендаторам.Поскольку это необязательно, все это выгодно вашим арендаторам; им это понравится.

И в качестве отличного бонуса эти дополнительные удобства позволяют вашим арендаторам глубже проникнуть в вашу собственность и общество. Люди могут привыкнуть к тому, что каждую неделю кто-то забирает и привозит вещи из химчистки к их двери. Читайте: еще один способ повысить уровень удержания арендаторов.

Проявите творческий подход, и вы найдете способы получить дополнительный доход, о котором ваши конкуренты только мечтают!

Какими умными и творческими способами вы увеличили доход от аренды? Если на то пошло, что вы думали сделать, но еще не решались попробовать? Чем диковиннее, тем лучше!

 

 

Дополнительные забавные и необычные материалы для владельцев сдаваемой в аренду недвижимости

Как получать пассивный доход от аренды недвижимости

Быть арендодателем не совсем пассивно и требует постоянных усилий, особенно когда вы только начинаете. Арендаторы ожидают, что вы будете постоянно обслуживать и улучшать сдаваемое в аренду имущество. Вам также необходимо потратить время на изучение вариантов вашей недвижимости, прежде чем покупать и рекламировать свое пространство новым арендаторам.

Выполните следующие действия, чтобы начать инвестировать в недвижимость и получать доход от аренды.

Шаг 1: Исследования, Исследования, Исследования

Прежде чем вы даже подумаете о покупке недвижимости для сдачи в аренду, вам нужно будет провести значительное количество исследований в вашем районе.Во-первых, посмотрите, какие арендные единицы в настоящее время доступны в вашем районе, используя базу данных недвижимости. Это даст вам хорошее представление о том, сколько вы можете разумно ожидать взимать арендную плату. Имейте в виду, что удобства, расположение и размер недвижимости также влияют на размер арендной платы, которую вы можете взимать.

Вам также нужно потратить время на изучение законов, которым вы должны следовать как домовладелец. В большинстве штатов существует множество законов о жилье, которые регулируют, что может и что не может делать арендодатель. Нарушение жилищного законодательства вашего штата может привести к серьезным юридическим проблемам.Некоторые примеры юридических классификаций, которые вам необходимо изучить, включают:

Законы, регулирующие отношения арендодателя и арендатора

После того, как вы сдали свою недвижимость в аренду, ваш арендатор имеет право «спокойно пользоваться» помещением. В каждом штате есть законы, которые определяют, когда вы можете войти в собственность вашего арендатора и как вам нужно общаться с вашим арендатором в случае возникновения споров.

Законы о борьбе с жилищной дискриминацией

Противозаконно отказывать кому-либо в аренде на основании его статуса члена защищенного класса.Изучение дискриминационных жилищных законов поможет вам понять, как найти лучших арендаторов для вашего жилья, не нарушая закон непреднамеренно.

Законы о процессе выселения

Закон о арендодателе-арендаторе руководствуется законами штата, а часто и муниципалитета или города, где находится недвижимость. Обязательно ознакомьтесь с законами, применимыми к вашей собственности, которые регулируют ваше обращение с арендаторами, особенно когда речь идет о процессе выселения.Вам следует проконсультироваться с адвокатом, который специализируется на праве арендодателей и арендаторов, чтобы он представлял вас в процессе о выселении.

Никогда не прибегайте к «самостоятельному выселению», отключая коммунальные услуги арендатора, угрожая ему или каким-либо другим способом делая его домашнюю жизнь трудной или небезопасной. Владельцы, которые выбирают этот маршрут, могут быть привлечены к юридической и уголовной ответственности за действия, которые ставят под угрозу их арендаторов.

Еще одна хорошая идея: запишитесь на курс по праву арендодателя и арендатора, прежде чем вы решите купить недвижимость для сдачи в аренду.Местный курс может помочь вам понять конкретные законы и обязанности вашего штата. Это также может дать вам более подробное представление о том, что именно вам нужно сделать, чтобы ваша собственность оставалась пригодной для жилья. Это может помочь вам решить, действительно ли вы готовы взять на себя обязательства по аренде недвижимости.

Шаг 2: выберите свойство и посчитайте

После того, как вы изучили местный рынок недвижимости и жилищное законодательство, пришло время выбрать недвижимость. Выберите тот, который доступен по цене и находится в районе, где вы можете взимать арендную плату, достаточную для покрытия ипотеки, если она вам нужна.Изучите среднюю стоимость коммунальных услуг в районе, где вы хотите купить. Если вы используете ипотечный кредит для покупки недвижимости, вам также следует изучить текущие процентные ставки.

Как только вы найдете идеальную недвижимость, сядьте и рассчитайте, сколько вам нужно будет взимать арендную плату, чтобы получить прибыль. Некоторые вещи, которые вам нужно учитывать, включают:

Ваш ежемесячный платеж по ипотеке

Если вы берете ипотечный кредит на свою недвижимость, вам нужно будет зарабатывать более чем достаточно денег от дохода от аренды, чтобы покрыть ежемесячный платеж. Начните с использования ипотечного калькулятора, подобного этому, от Rocket Mortgage®. Оцените основную сумму и проценты по вашему дому, чтобы получить представление о том, какой процент от вашей ежемесячной арендной платы пойдет на ипотеку.

Страхование арендодателя

Страхование арендодателя — это тип страхования домовладельцев, который защищает вашу собственность, когда у вас есть долгосрочные арендаторы. Страхование арендодателя предоставляет многие из тех же преимуществ, что и страхование домовладельцев, но может быть дороже из-за дополнительного риска арендатора.Свяжитесь со страховым агентом, чтобы узнать больше о том, что вы можете рассчитывать на оплату страховки арендодателя.

Налоги на имущество

Вы несете ответственность за покрытие налогового бремени сдаваемой в аренду недвижимости, даже если вы там не живете. Налоги на недвижимость идут на нужды местной полиции и пожарных, а также на школы — вещи, которые увеличивают стоимость вашей собственности.

Техническое обслуживание и ремонт

Как домовладелец, вы несете ответственность за содержание своей собственности и обеспечение работы всех систем.Вы можете рассчитывать на то, что будете платить около 1% от общей стоимости вашей собственности в год за обслуживание. Например, если вы владеете недвижимостью стоимостью 200 000 долларов, вы можете ожидать, что будете платить около 2 000 долларов в год на расходы на содержание.

После того, как вы подсчитаете свои ожидаемые ежемесячные и годовые расходы, вам нужно будет определиться с окончательной месячной арендной платой.

Шаг 3: Оформите ипотечный кредит

Если вы не планируете платить за сдаваемое в аренду имущество наличными, вам необходимо оформить ипотечный кредит.Вы не можете использовать кредит, обеспеченный государством, для покупки сдаваемой в аренду недвижимости. Вместо этого вам нужно будет выполнить требования вашего кредитора для обычного кредита на инвестиционную недвижимость. Получить эти кредиты может быть сложнее, особенно если вы никогда раньше не сдавали недвижимость в аренду.

Кредиты на инвестиционную недвижимость считаются более рискованными для кредиторов, чем ипотека на ваше основное место жительства. Чтобы претендовать на один из них, рассчитывайте вложить больше денег и столкнуться с более высоким уровнем проверки.

Большой авансовый платеж

Ипотечное страхование недоступно для инвестиционной недвижимости.Это означает, что большинство кредиторов потребуют от вас как минимум 20% аванса. Даже 25-30% первоначальный взнос не редкость.

Более высокий кредитный рейтинг

Минимальный кредитный балл, необходимый для получения обычного кредита на инвестиционную недвижимость, составляет 620. Однако, если ваш балл ниже 740, вы будете платить больше в виде процентов.

Снижение отношения долга к доходу

Если у вас коэффициент DTI выше 45%, вам будет сложно найти кредитора, готового профинансировать ваш кредит. В идеале вы должны попытаться снизить коэффициент DTI до 36% или меньше, прежде чем подавать заявку на кредит.

Высшие денежные резервы

Кредиторы должны знать, что вы можете продолжать платить по ипотечному кредиту, даже если вы получите несколько плохих арендаторов. Большинство кредиторов требуют, чтобы у вас был резерв ежемесячных платежей по ипотеке как минимум на 4-6 месяцев.

Если вы соответствуете этим требованиям, вы можете подать заявку на предварительное одобрение ипотеки и купить дом.

Шаг 4. Рекламируйте свое помещение и выбирайте арендаторов

После того, как вы получили ипотечный кредит и ваша недвижимость готова к продаже, пришло время начать рекламу.Вы захотите использовать веб-сайты баз данных по недвижимости, такие как Apartments.com, и местные онлайн-рынки, такие как Craigslist, для рекламы вашего жилья. Не забудьте предложить заинтересованным сторонам четкий способ связаться с вами или подать заявку на место.

При получении заявок следует внимательно рассматривать каждого кандидата. Лучше быть разборчивым в своих арендаторах и подождать, пока поступит несколько заявок, прежде чем принять решение. В некоторых штатах действуют очень строгие законы о правах арендаторов, поэтому вы должны быть на 100 % уверены в том, кому сдаете квартиру.

Как арендодатель вы имеете полное право решать, кому сдавать жилье, но вы должны соблюдать запрет дискриминации по признаку расы, этнического происхождения, пола или других определенных характеристик, предусмотренный Законом о справедливом жилищном обеспечении.

Давайте рассмотрим некоторые распространенные законные способы оценки арендаторов.

Запустить проверку кредитоспособности

Проведите проверку кредитоспособности каждого арендатора, подавшего заявку на ваше помещение. Если вы видите выселение или много пропущенных платежей по кредиту в их послужном списке, это может сигнализировать о том, что у них могут быть проблемы с своевременной оплатой счетов.

Связаться с предыдущими арендодателями

Вы должны запросить у своих соискателей рекомендации от предыдущих арендодателей. Если заявитель никогда раньше не снимал квартиру, вы можете попросить справку у работодателя или учителя.

Проверка информации о доходах

Попросите у заявителя разрешения подтвердить информацию о его доходах или банковских счетах. Арендатор с более низким кредитным рейтингом может компенсировать это, доказав, что у него есть накопленная арендная плата за 6 месяцев и постоянная работа.

Получить подписанный договор аренды

Как только вы найдете подходящего арендатора, самое время попросить его подписать договор аренды. В договоре аренды устанавливаются такие факторы, как ежемесячная арендная плата арендатора, как долго он может жить в нем и какие коммунальные услуги он должен оплачивать. Вы можете найти готовые шаблоны договоров аренды в Интернете или нанять юриста по недвижимости, чтобы он составил его для вас. Помните, что договор аренды является юридически обязывающим документом как для вас, так и для арендатора. Дважды проверьте правильность всей информации, прежде чем подписывать.

Шаг 5: Станьте великим домовладельцем

Теперь, когда въехали ваши жильцы, осталось только стать великим арендодателем! Вы несете ответственность за предоставление арендаторам четких ожиданий в отношении арендной платы и быстрое реагирование на запросы на техническое обслуживание. Если вы уважаете своих арендаторов, они с большей вероятностью будут уважать ваше пространство.

Как заработать на недвижимости

Если ваш инвестиционный портфель выглядит немного застойным, возможно, пришло время обратиться к недвижимости за дополнительной диверсификацией и денежным потоком.В конце концов, разве Эндрю Карнеги якобы не говорил, что 90% миллионеров начинали с недвижимости? Вот несколько способов помочь любому заработать деньги в сфере недвижимости.

Как недвижимость приносит доход от инвестиций

Проще говоря, вы можете зарабатывать деньги на недвижимости тремя основными способами: продать его и получить прибыль.

Вы можете получать арендную плату за собственность, которой владеете.

Первые две идеи основываются на простом для понимания, но сложном для понимания принципе: не тратьте больше, чем зарабатываете. Независимо от того, ремонтируете ли вы кухню или собираете ежемесячную арендную плату, убедитесь, что ваши расходы ниже вашей (потенциальной) прибыли. Третий позволяет любому инвестировать в недвижимость, фактически не владея собственностью напрямую.

1. Увеличьте стоимость имущества, которым вы владеете

Если вы владеете имуществом и владеете им достаточно долго, со временем оно, вероятно, будет расти в цене, и вы заработаете деньги, продав его.Обычно это происходит, несмотря на рыночные спады — например, после последнего краха рынка жилья в 2008 году стоимость многих объектов не только восстановилась, но и выросла. Вот медианные цены продажи домов за последние пять десятилетий:

Если у вас уже есть недвижимость

Если у вас есть дом, вы инвестируете в недвижимость. Помимо восхождения на волну роста рынка жилья, есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы заработать деньги, когда придет время продавать.

Модернизация с расчетом на будущую продажу: Возможно, вам захочется нанести удар кувалдой по своей уродливой ванной, но некоторые ремонтные работы окупаются меньше, чем другие. Выберите полномасштабную высококлассную реконструкцию ванной комнаты, которая в среднем возмещает всего 56,6 % стоимости. , согласно национальным данным из отчета журнала Remodeling за 2020 г. «Стоимость и ценность».

Согласно данным, три проекта по благоустройству дома, которые окупаются с наибольшей стоимостью, — это облицовка искусственным камнем (95,6%), замена гаражных ворот (94,6%).5%) и мелкий ремонт кухни (77,6%). Если вы действительно ненавидите эту ванную комнату, подумайте о незначительном обновлении, которое, как правило, возмещает больше ее стоимости, чем серьезные, высококлассные изменения.

Сделай сам с осторожностью: Помимо тщательного выбора проектов реконструкции, имейте в виду, что проекты, сделанные своими руками, имеют свои ограничения. Хороший может сэкономить вам деньги; плохой может сократить доход от ваших инвестиций в недвижимость.

Согласно анализу NerdWallet, достройка/ремонт спальни своими руками может сэкономить домовладельцам в среднем 21 000 долларов США, если все сделано правильно, но 43 % домовладельцев говорят, что они испортили домашний проект по крайней мере один раз.

«43% домовладельцев говорят, что хотя бы раз испортили проект дома своими руками».

NerdWallet Отчет об улучшении дома за 2018 год

Такая простая вещь, как плохая покраска, может снизить продажную цену дома на 1700 долларов, согласно данным, собранным Opendoor с июня 2018 по июнь 2019 года о самых дорогих недоброжелателях стоимости жилья. Если вы хотите увеличить стоимость своего дома, убедитесь, что вы знаете, что делаете, прежде чем сходить с ума от HGTV.

Если вы находитесь на рынке, чтобы купить

Если вы хотите приобрести дом для себя или для сдачи в аренду, будьте гибкими. У вас может быть видение того, как должен выглядеть ваш дом, но вы можете сэкономить немного денег или получить большую отдачу от своих инвестиций, если избавитесь от этого белого частокола в своей голове.

Покупка в «неподходящее время»: покупка в разгар зимы или в разгар спада на рынке жилья может быть одним из лучших способов заработать на недвижимости. Продавцы могут быть более открытыми для переговоров в межсезонье, когда покупатели не стучат в их двери. Попробуйте думать о «неправильном» времени как о межсезонной распродаже: никто не думает о покупке купальных костюмов в январе — именно поэтому они дешевле.

Выполните всю домашнюю работу: когда вы покупаете недвижимость, терпение окупается, а задав миллион вопросов во время пошагового руководства, вы впоследствии сэкономите тысячи долларов. Обязательно попросите квалифицированного домашнего инспектора тщательно проверить приборы, крышу, канализационные линии и все остальное, что имеет срок годности. Если все они должны быть заменены в течение двух лет, есть ли у вас средства для этого — и будете ли вы владеть недвижимостью достаточно долго, чтобы окупить затраты? Если вы этого не сделаете, ваши инвестиции в недвижимость могут в конечном итоге стоить вам.

Реклама

Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакцией. Формула оценки для онлайн-брокеров и роботов-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, выбор инвестиций, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений.	Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакцией. Формула оценки для онлайн-брокеров и роботов-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, выбор инвестиций, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений.	Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакцией. Формула оценки для онлайн-брокеров и роботов-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, выбор инвестиций, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений.
Rooms 1% Другие сборы могут применяться		сборов от 0,50% до 2,5% для средств; Стоимость проекта варьируется

2.

Получайте доход от сдачи в аренду принадлежащей вам собственности

Если у вас есть свободная комната, вы можете использовать ее, чтобы начать свою империю недвижимости (или просто заработать достаточно, чтобы отправиться в отпуск в следующем году). Независимо от ваших временных рамок, вам необходимо убедиться, что ваш доход от аренды превышает ваши расходы, чтобы получать прибыль.

Если вы заинтересованы в аренде, важно подумать о своих возможностях: хотите ли вы сдавать в аренду долгосрочным арендаторам или сосредоточиться на краткосрочной аренде?

Долгосрочная аренда может приносить стабильный доход, если в вашем районе есть хороший рынок арендаторов.Следите за местными объявлениями, торговой площадкой Facebook и Craigslist, чтобы понять, как часто люди ищут жилье, подобное вашему, и сколько берут за похожие объявления. Подумайте о том, как ваша ипотека, страховка, налоги на имущество, коммунальные услуги и техническое обслуживание будут складываться с арендной платой, которую вы будете получать , в дополнение к тому, сколько вашего времени будет потрачено на содержание собственности.

Если ваш район является популярным местом для отдыха, лучшим выбором может быть таргетинг на краткосрочных арендаторов через Airbnb (или другие платформы, такие как Vrbo и FlipKey).Согласно исследованию, проведенному компанией Earnest, предоставляющей студенческие кредиты, почти половина хозяев Airbnb зарабатывает более 500 долларов в месяц. Краткосрочная аренда может быстро принести прибыль, если ваша плата за обслуживание, уборку, плата за платформу (Airbnb взимает фиксированную плату в размере 3% за бронирование) и любые местные налоги, которые вам, возможно, придется заплатить, в сумме меньше, чем вы приносите.

Независимо от того, планируете ли вы арендовать жилье на длительный или короткий срок, полезно иметь резервный фонд только для сдаваемой недвижимости. Этот фонд позволит вам продолжать выплачивать ипотечные платежи, если арендатор оставит вас без денег или сломается водонагреватель.Согласно отчету об улучшении дома NerdWallet за 2018 год, 44% тех, кто купил дом, пережили свой первый неожиданный ремонт в течение первого года.

3. Переходите на цифровые технологии с REIT

Если телефонные звонки в полночь и прочистка туалетов отговаривают вас от инвестиций в недвижимость путем прямого владения собственностью, вы можете попробовать некоторые варианты цифровых инвестиций.

REIT

REIT – это компании, которые владеют недвижимостью и управляют ею, например, торговые центры, жилые комплексы и отели.Приобретая акции REIT, вы можете инвестировать в недвижимость, не владея собственностью.

Вы можете легко инвестировать в REIT через онлайн-брокерский счет, где вы можете покупать и продавать REIT точно так же, как акции. По закону REIT обязаны выплачивать акционерам 90% своего налогооблагаемого дохода, а это означает, что дивиденды могут быть довольно значительными. Если вам нужен брокерский счет, ознакомьтесь с некоторыми из наших фаворитов ниже или прочитайте наш обзор лучших брокеров.

Краудфандинговые платформы недвижимости

Краудфандинговые платформы недвижимости являются новыми для инвестирования, но они предлагают инвесторам доступ к неторгуемым или частным REIT, которые более рискованны, чем публично торгуемые REIT, которые вы можете купить через брокерский счет, но также может предложить более высокую прибыль.