Договор цессии что это такое: Что такое договор цессии простыми словами

Содержание

Уступка права требования: общие вопросы и правовая основа. Налоги & бухучет, № 92, Ноябрь, 2016

Рассмотрение вопросов, связанных с законодательным урегулированием отношений по уступке права требования, начнем с того, что же она собой представляет.

Что такое уступка права требования?

Уступка права требования — это одно из оснований замены кредитора в обязательстве ( ст. 512 ГКУ). Это сделка (договор), на основании которого старый кредитор передает свои права новому кредитору, а новый кредитор принимает эти права и (1) обязуется либо (2) не обязуется их оплатить. Договор уступки права требования также в практике делового оборота называется «договор цессии», а его субъекты — соответственно «цеденты» (старый кредитор) и «цессионарий» (новый кредитор).

(1). Договор уступки права требования может быть возмездным, если в нем предусмотрена обязанность нового кредитора предоставить старому кредитору какое-либо имущественное предоставление вместо полученного права требования. В таком случае на отношения цессии распространяются положения о договоре купли-продажи ( ст. 656 ГКУ).

(2). Если договор уступки права требования является бесплатным, т. е. право по обязательству переходит к новому кредитору без какого-либо встречного предоставления, такие отношения регулируются нормами, касающимися дарения ( ст. 717 ГКУ).

По сути,

уступка права требования представляет собой сделку, которая только передает право требования от первоначального кредитора к новому кредитору

481879″>

Проиллюстрируем сказанное на примере.

Пример. Предприятие А поставило товар (операция 1) предприятию Б. Впоследствии предприятие А заключает договор с предприятием В, по которому передает последнему свое право денежного требования у предприятия Б (операция 2). Иными словами, теперь должник (Б) после предъявления требования (операция 3) должен заплатить за поставку не продавцу (А), а третьему лицу (В). В таком случае имеет место договор цессии (уступки права требования) между предприятиями А и В, который может предусматривать компенсацию от нового кредитора (В) старому кредитору (А) либо без таковой.

Также специальным договором, направленным на передачу права требования, является договор факторинга, где сторонами договора выступают фактор и клиент.

Важно! Факторинг относится к финансовой услуге ( п. 11 ч. 1 ст. 4 Закона № 2664), поэтому фактором (новым кредитором) в договоре уступки может выступать исключительно банк или иное финансовое учреждение. Если стороной в договоре факторинга будет другое лицо, не являющееся финансовым учреждением, заинтересованная сторона может попытаться через суд признать такой договор недействительным (см. определение ВАСУ от 16.06.2015 г. № К/800/16801/15, постановление ВХСУ от 09.08.2016 г. № 911/1079/16).

О том, как отличить договор факторинга от договора уступки права требования, поговорим дальше.

Факторинг как разновидность уступки права требования

Основные признаки факторинга: приведены в ч. 1 ст. 1077 ГКУ. Так, по договору факторинга одна сторона (фактор) передает или обязуется передать денежные средства в распоряжение второй стороне (клиенту) за плату (любым предусмотренным договором способом), а клиент уступает или обязуется уступить фактору свое право денежного требования к третьему лицу (должнику).

Итак, по сути, факторинг представляет собой финансирование под уступку права денежного требования. То есть здесь три ключевых момента:

— происходит передача денежного требования;

— фактор передает или обязуется передать клиенту денежные средства;

— предусматривается вознаграждение фактору.

Только тот договор можно будет назвать договором факторинга, в котором присутствуют все приведенные выше признаки. Учтите:

в договоре факторинга плата может устанавливаться любым способом, в том числе в виде отдельного вознаграждения либо путем определения цены передаваемого требования в размере меньшем, чем «номинал» требования (дисконтирования суммы долга), а также комбинацией этих условий

48112226″>Требования к оформлению уступки права требования

Общие требования к порядку замены кредитора в обязательстве (в частности, к уступке права требования) регулируют нормы ст. 512 — 519 ГКУ. Выделим основные из них, которые необходимо учитывать при заключении договора уступки права требования:

1. Уступка права требования не может осуществляться, если соответствующий запрет содержится в договоре или законе ( ч. 3 ст. 512 ГКУ).

Соответствующий запрет может также устанавливаться учредительными документами. Кроме того, уступить право требования по договору дарения (т. е. бесплатно) предпринимательское общество может, только если право дарения прямо установлено его учредительными документами ( ч. 3 ст. 720 ГКУ).

2. Уступка права требования должна совершаться в той же форме, что и сделка, на основании которой возникло обязательство, право требования по которому передается новому кредитору ( ч. 1 ст. 513 ГКУ). Так, сделка по уступке права требования, возникшего на основании договора, подлежащего госрегистрации, должна быть зарегистрирована в том же порядке, как и такой договор ( ч. 2 ст. 513 ГКУ).

3. Не допускается замена кредитора в обязательствах, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности в обязательствах о возмещении вреда, причиненного увечьем, другим повреждением здоровья или смертью ( ч. 1 ст. 515 ГКУ).

В частности, в отношении юридических лиц не допускается замена кредитора в обязательствах по возмещению морального вреда, состоящего в унижении деловой репутации такого юрлица ( п. 4 ч. 2 ст. 23 ГКУ). Кроме того, например, не допускается передача сособственником своего преимущественного права покупки части в праве общей частичной собственности другому лицу ( ч. 5 ст. 362 ГКУ).

48122943″>4. Для уступки права требования согласие должника не требуется, если противоположное не предусмотрено договором или законом ( ч. 1 ст. 516 ГКУ).

5. Однако о произведенной уступке права требования сообщить должнику необходимо. Причем уведомление должно быть в письменной форме. В случае неуведомления должник может выполнить обязательство в пользу старого кредитора. В этом случае обязательство будет считаться выполненным надлежащим образом ( ч. 2 ст. 516 ГКУ) и никаких претензий к нему ни новый, ни старый кредиторы предъявить не смогут. Тогда новому кредитору придется требовать погашения обязательства уже от старого кредитора.

Поэтому в интересах нового кредитора уведомить должника о произведенной уступке самому или предусмотреть в договоре с первоначальным кредитором обязанность последнего совершить такое уведомление.

6. Старый кредитор должен передать новому кредитору документы, удостоверяющие право требования, и информацию, являющуюся важной для их осуществления ( ч. 1 ст. 517 ГКУ).

Подчеркнем:

должник имеет право не выполнять обязательство в пользу нового кредитора до предоставления последним доказательств перехода к нему прав в обязательстве ( ч. 2 ст. 517 ГКУ)

7. К новому кредитору переходят все права старого кредитора в обязательстве в объемах и на условиях, которые существовали на момент перехода этих прав, если иное не установлено договором или законом ( ст. 514 ГКУ).

И еще одно. При оформлении отношений по уступке права требования, кроме традиционных реквизитов, в договоре также нужно указать: какие документы, подтверждающие право требования, передаются старым кредитором новому; должника, к которому предъявляется право требования; договор, из которого вытекает право требования; основания возникновения права требования у старого кредитора; признаки, индивидуализирующие право требования.

выводы

Уступка права требования — это одно из оснований замены кредитора в обязательстве.
Факторинг представляет собой финансирование под уступку права денежного требования. В договоре факторинга фактором выступает исключительно банк либо другое финансовое учреждение.
К договору уступки права требования применяется общий порядок замены кредитора в обязательстве, который прописан в ст. 512 — 519 ГКУ.

Что это такое – цессия (договор цессии)?

Договор цессии в Гражданском кодексе упоминается как аналог понятия «уступка требования», но при этом не выделяется в отдельный вид сделок. Договору цессии отвечает ситуация перемены лица в обязательстве, когда кредитор уступает требование заинтересованному лицу, а должник остается тот же.

Цессия по ГК РФ между физическими и юридическими лицами

Продать можно не только имущество, которое есть в наличии, но и право потребовать имущество от должника.

Продажа требований по договору цессии стала очень популярным явлением. Если у кредитора нет возможности ждать возврата долга или нет средств для принуждения должника выполнить его обязательства, то можно найти кого-то, кто сможет это выполнить, и заключить с ним договор цессии.

Существует ряд организаций, которые специализируются на работе с проблемными долгами. Они выкупают право истребовать долг, оформляя сделку при помощи договора цессии. При этом первоначальный кредитор получает частичную компенсацию, а новый кредитор шанс окупить свои затраты и еще получить прибыль, так как у него уже есть отработанные схемы

Но не только к долгам применяются договоры цессии. Согласно двухстороннему обязательству, у каждой из сторон есть права кредитора, т. е. право ожидать от второй стороны определенных действий. Например, в арендных правоотношениях арендодатель получает право на арендную плату, и при возникновении задолженности, может уступить по договору цессии право требования долга. А вот арендатор получает право пользоваться имуществом, и это право он тоже может передать по тому же договору цессии.

Можно заключать договор цессии между юридическими лицами, гражданами и смешанно — между человеком и организацией.

Договор цессии между юридическими лицами (образец) и гражданами

Для начала нужно изучить договор, на основании которого возникло обязательство. Если в нем нет запрета на заключение договора цессии без получения согласия должника, тогда никаких проблем не предвидится. Нужно просто найти лицо, которое пойдет на выкуп требования или других прав по договору цессии, и заключить с ним сделку, о чем не забыть уведомить должника.

В ст. 389 Гражданского кодекса РФ выдвигаются определенные требования к форме договора цессии.

Уступка оформляется в той же форме, что и договор, на основании которого возникло обязательство. Это значит:

Если договор поставки был оформлен в простой письменной форме, то договор цессии тоже должен быть закреплен в письменном виде.
Если стороны договора купли-продажи подстраховались и удостоверили его нотариально, то с договором цессии тоже нужно идти к нотариусу.
Если договор аренды недвижимости прошел государственную регистрацию, то договор цессии вступит в силу только после того, как регистратор внесет сведения о нем в соответствующий реестр.

Никаких требований к сторонам сделки кодекс не выдвигает. Однако, принимая решение переуступить свои права, кредитор должен помнить, что в определенных случаях это может быть запрещено законом. Так, нельзя передавать по договору цессии права, которые напрямую связаны с личностью кредитора. Законом сюда отнесены алименты и возмещение вреда жизни или здоровья.

Образец переуступки права аренды простыми словами

Арендатор, получивший в пользование имущество, но потерявший к нему интерес, может поступить двумя способами:

сдать его в субаренду;
отказаться от своих прав по договору цессии.

Договор цессии отличается от договора субаренды тем, что при уступке прав происходит замена стороны в арендных правоотношениях, а при субаренде появляется еще одно звено — субарендатор.

Если арендатор земельного участка хочет уступить свои права другому лицу, то нужно лишь составить договор цессии, и тогда не нужно составлять новый договор аренды уже с другим арендатором. Такой вариант проще – использование договора цессии позволяет избежать переговоров с арендодателем и разрыва старого договора аренды. Причем все условия аренды остаются в силе, арендодатель не может изменить даже размер арендной платы. А старый арендатор не несет никакой ответственности за досрочное прекращение аренды. Необходимо лишь уведомить арендодателя о заключении договора цессии.

Договор цессии относительно передачи прав арендатора земельного участка допускается и в тех случаях, когда такой участок находится в государственной или муниципальной собственности. Но тут изначальный договор аренды должен быть заключен более чем на 5 лет. Уведомление о заключении договора цессии должно быть сделано в такой форме, чтобы у арендатора осталось доказательство его получения арендодателем.

По договору цессии кредитор уступает свои права третьему лицу. В арендных правоотношениях благодаря договору цессии можно избежать процедуры досрочного их прекращения с одним арендатором и заключения нового договора аренды с другим лицом. Договор цессии относительно переуступки прав требования долга дает кредитору возможность избежать процедуры принудительного взыскания долга.

Федеральная таможенная служба

Пунктом 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК России) установлено, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Пунктом 1 статьи 388 ГК России установлено, что уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

При наличии договора уступки права требования третьему лицу при подаче заявления о возврате излишне уплаченных таможенных платежей такой возврат допускается исключительно в случае перехода прав и обязанностей в порядке универсального правопреемства, поскольку передача права требования, вытекающего из публично-правовых отношений по сделке (уступке права требования), регулируемой гражданским законодательством, недопустима.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2001 г. № 99-О пункт 3 статьи 2 ГК России предписывает судам и иным правоприменительным органам применять гражданское законодательство к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой в том случае, если это предусмотрено законодательством.

Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 г. установлено, что в случаях, когда разрешаемый судом спор вытекает из налоговых или других финансовых и административных правоотношений, следует учитывать, что гражданское законодательство может быть применено к указанным правоотношениям только при условии, что это предусмотрено законодательством.

В соответствии с пунктом 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 июля 1996 г. № 5 из пункта 3 статьи 2 ГК России следует, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательством не применяется.

Возврат (зачет) сумм авансовых платежей осуществляется в соответствии с Таможенным кодексом Евразийского экономического союза (далее – Кодекс ЕАЭС) в случаях, порядке и сроки, которые устанавливаются законодательством государства-члена, в котором произведена уплата таких авансовых платежей.

В настоящее время в Российской Федерации вопросы возврата (зачета) авансовых платежей регулируются главой 13 Федерального закона от 27 ноября 2010 г. № 311-ФЗ «О таможенном регулировании в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон).

С учетом части 1 статьи 122 Федерального закона возврат (зачет) авансовых платежей производится по заявлению плательщика (его правопреемника) на счет плательщика (его правопреемника), указанный в заявлении о возврате.

Данный порядок является единым, и ни Кодексом ЕАЭС, ни Федеральным законом не предусмотрено положений, наделяющих плательщика (его правопреемника) полномочиями переуступить свое право на возврат таможенных пошлин, налогов и иных платежей, администрируемых таможенными органами,

установленное вышеуказанными положениями права ЕАЭС и законодательства Российской Федерации о таможенном регулировании, иным лицам, в том числе путем заключения с этими лицами гражданско-правовой сделки.

Равным образом ни Кодекс ЕАЭС, ни Федеральный закон не предусматривают положений, которые бы наделяли лиц, не являющихся плательщиками (их правопреемниками), правом, в том числе на основании гражданско-правовой сделки, заключенной с плательщиком (его правопреемником), подавать в таможенные органы заявление о возврате и (или) требовать возврата таможенных пошлин, налогов и иных платежей, администрируемых таможенными органами, в том числе на счета, отличные от счетов плательщика (его правопреемника).

Таким образом, возврат авансовых платежей осуществляется в едином порядке, определенном Федеральным законом, и только той категории лиц, которая поименована в соответствующих статьях Федерального закона.

Следовательно, только лицо, внесшее авансовые платежи, вправе требовать их возврата и не вправе передавать данное требование иному лицу по гражданско-правовому договору. Данный вывод согласуется с позицией судебных органов (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.10.2016 № Ф03-4879/2016, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.09.2015 № 303-КГ15-10237 по делу № А51-26003/2014).

Статті №2018#03#№11-12#1 от 05.03.2018, Відступлення права вимоги: правові аспекти

19.03.2018 – 01.04.2018, № 11-12 (492)

ТЕМА НОМЕРА

Уступка права требования: правовые аспекты

Договоры уступки права требования на практике используют в основном для целей оптимизации налогообложения. Известно это и контролерам, которые обычно скрупулезно исследуют правомерность заключения таких договоров. В данной статье расскажем, на что необходимо обращать внимание при принятии решения о проведении уступки права требования.

Влада Карпова,
к. э. н., эксперт,
ЛИГА:ЗАКОН

Что представляет собой договор уступки права требования

Передача права требования (цессия) представляет собой замену кредитора в обязательстве путем передачи им своих прав другому лицу по сделке (ч. 1 ст. 512 ГКУ). По итогам совершения сделки новый кредитор получает все права первого кредитора по обязательствам, существовавшим на момент перехода этих прав, если иное не установлено договором или законом (ч. 1 ст. 514 ГКУ).

Договор уступки права требования заключается в той же форме, что и договор, на основании которого возникло обязательство, право требования по которому передается новому кредитору (ч. 1 ст. 513 ГКУ).

По договору уступки права требования могут быть уступлены права требования по любым договорам (купля-продажа, поставка, заем, ссуда, кредит и т. д.) любым кредитором.

Так, применительно к передаче права требования по договорам купли-продажи выделяют два вида договоров.

1. Договоры уступки права требования по денежной задолженности, по которым осуществляют передачу права требования по оплате должником поставленных первым кредитором товаров (работ, услуг) (см. Рис. 1).

Рис. 1. Схема уступки права требования по денежной задолженности

2. Договоры уступки права требования по товарной задолженности – по ним уступают право требования по передаче должником товаров (работ, услуг) в счет перечисленной первым кредитором предоплаты.

Рис. 2. Схема уступки права требования по товарной задолженности

Кредитор в обязательстве не может быть заменен только в том случае, если такой запрет установлен договором или законом (ч. 3 ст. 512 ГКУ), при этом согласие должника на замену кредитора не требуется, если иное не установлено договором или законом (ч. 1 ст. 516 ГКУ).

После заключения договора уступки права требования новому кредитору передаются все документы, подтверждающие обязательства должника, и далее ему необходимо в письменной форме уведомить должника о переходе к нему соответствующих прав. Если должник не был письменно уведомлен о замене кредитора в обязательстве, новый кредитор несет риск наступления для него нежелательных последствий, а должник считается надлежаще выполнившим свои обязательства (ч. 2 ст. 518 ГКУ).

С правовой позиции договоры уступки права требования охарактеризовать сложно. Заслуживает внимания подход, в соответствии с которым договоры цессии являются не самостоятельным договором, а выступают предметом определенного договора (договора купли-продажи, мены, дарения права требования и т. п.).

Встречается также позиция, что по таким договорам кредитор продает другому лицу свое право требования, совершает уступку права требования, а купивший это право (новый кредитор) пытается осуществить приобретенное право. Суды преимущественно квалифицируют договоры уступки права требования как договоры купли-продажи права требования (см. Информационное письмо ВАСУ от 11.12.2013 г. № 1713/12/13-13, в котором административным судам было предписано руководствоваться постановлением ВАСУ от 19.11.2013 г. № К/800/17433/13 по делу № 2а-7912/12/1370).

В данном решении ВАСУ отметил, что право требования как имущественный объект полностью соответствует законодательно установленным критериям, которые используются для обозначения понятия актива. Такой объект возникает в результате прошлых событий, а от его использования ожидается выгода в виде его погашения денежными средствами или иным способом.

В бухгалтерском учете оборотные активы определены как денежные средства и их эквиваленты, которые не ограничены в использовании, а также прочие активы, предназначенные для реализации или потребления в течение операционного цикла или в течение двенадцати месяцев с даты баланса (п. 3 раздела І НП(С)БУ 1). При этом дебиторская задолженность признается разновидностью оборотных активов.

На основании изложенного ВАСУ пришел к выводу, что дебиторская задолженность (а следовательно, и право требования как эквивалент понятия «дебиторская задолженность»), для целей налогообложения является оборотным активом, то есть товаром. Иными словами, новый кредитор за определенную плату покупает своего рода товар (дебиторскую задолженность).

Аналогично трактуют договоры уступки права требования и налоговики (см. письма ГФСУ от 14.12.2015 г. № 26560/6/99-99-19-03-02-15, от 12.01.2016 г. № 360/6/99-99-19-03-02-15, от 06.05.2016 г. № 10161/6/99-99-15-03-02-15, от 22.02.2017 г. № 3666/6/99-99-15-03-02-15, Главного управления ГФС в г. Киеве от 06.02.2017 г. № 2350/10/26-15-12-01-18).

Такой вывод они делают на основании ч. 3 ст. 656 ГКУ. Указанная норма предусматривает, что предметом договора купли-продажи может быть право требования, если требование не имеет личного характера. К договору купли-продажи права требования применяются положения об уступке права требования, если иное не установлено договором или законом.

Данный подход не бесспорен, поскольку в ГКУ различаются договоры купли-продажи права требования и договоры уступки такого права. В частности, согласно положениям ч. 3 ст. 656 ГКУ предметом договора купли-продажи может быть право требования, если требование не имеет личного характера. К договору купли-продажи права требования применяются положения об уступке права требования, если иное не установлено договором или законом. Исходя из этого, можно заключить, что указанные договоры имеют различную правовую природу, поскольку договор уступки права требования не всегда является договором купли-продажи права требования, равно как и наоборот. В то же время ввиду преобладания позиции об отнесении договоров уступки права требования именно к договорам купли-продажи права требования, имеет смысл ориентироваться на нее.

Уступка права требования и факторинг: в чем отличия

Факторинг относится к финансовым услугам (п. 11 ч. 1 ст. 4 Закона № 2664). При этом согласно ч. 3 ст. 1079 ГКУ фактором может быть банк или другое финансовое учреждение, которое в соответствии с законом имеет право осуществлять факторинговые операции. Поэтому важно разграничить договоры уступки права требования и факторинг. Ведь если договор факторинга заключен лицом, не являющимся финансовым учреждением, заинтересованная сторона может попытаться признать его недействительным.

Договор факторинга тоже сложно охарактеризовать с правовой позиции, и преимущественно его трактуют как комплексный договор, элементом которого является цессия (уступка права требования), или как симбиоз кредитного договора (финансирования) и договора о предоставлении услуг.

В законодательных актах приводится несколько определений термина «факторинг», но, как правило, на практике ориентируются на терминологию из ч. 1 ст. 1077 ГКУ. Эта норма устанавливает, что по договору факторинга (финансирования под уступку права денежного требования) одна сторона (фактор) передает или обязуется передать денежные средства в распоряжение другой стороны (клиента) за плату (любым предусмотренным договором способом), а клиент уступает или обязуется уступить фактору свое право денежного требования к третьему лицу (должнику).

На основании изложенного можно заключить, что договор факторинга представляет собой финансирование под уступку права денежного требования, отличительные признаки которого следующие:

1) предметом договора является право денежного требования к третьему лицу;

2) фактор передает или обязуется передать в распоряжение другой стороны денежные средства;

3) услуга фактором предоставляется за плату (в т. ч. путем дисконтирования суммы долга, распределения процентов, вознаграждения, если иной способ оплаты не предусмотрен договором, на котором основывается уступка).

На эти признаки обычно обращают внимание суды при разрешении споров, связанных с интерпретацией договора уступки права требования как факторинга (см., к примеру, определения ВАСУ от 01.12.2015 г. № К/800/57994/14, Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 22.06.2016 г. по делу № 335/1154/15-ц). Руководствуется этим определением и ГФСУ (см. письмо от 15.06.2016 г. № 13370/6/99-99-15-02-02-15).

Поэтому важно, чтобы в договоре уступки права требования не предусматривалась плата за предоставленную новым кредитором услугу по финансированию первого кредитора в счет полученного права требования. Иначе заключенный договор могут признать ничтожным.

Терминология в НКУ

Согласно пп. 14.1.255 НКУ уступка права требования – операция по переуступке кредитором прав требования долга третьего лица новому кредитору с предварительной или последующей компенсацией стоимости такого долга кредитору или без такой компенсации.

Таким образом, в данное понятие включаются операции по переуступке любым кредитором (первоначальным или следующими) любых прав требований долга третьего лица (денежных и неденежных) новому кредитору за компенсацию в любой форме (денежной и неденежной) или без таковой.

Также на эту тему читайте статьи:

«Уступка права требования денежной задолженности: особенности учета»;

«Уступка права требования товарной задолженности: особенности учета».

Правовой глоссарий:

1. НКУ – Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

2. ГКУ – Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

3. Закон № 2664 – Закон Украины «О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг» от 12.07.2001 г. № 2664-III.

4. НП(С)БУ 1 – Национальное положение (стандарт) бухгалтерского учета 1 «Общие требования к финансовой отчетности», утвержденное приказом Минфина от 07.02.2013 г. № 73.

Все, что вам нужно знать

Определение соглашения об уступке прав является частью общего права, которое отвечает за передачу прав физического лица или стороны другому лицу. 3 минуты чтения

1. Договор об обеспечении
2. Пример использования договоров об уступке и обеспечении в имущественных правах
3. Чем вам может помочь адвокат?
4. Определения договоров аренды

Определение соглашения об уступке является частью общего права, которая отвечает за передачу прав физического лица или стороны другому лицу или стороне. Соглашение об уступке часто встречается в сфере недвижимости, но может встречаться и в других контекстах. Уступка — это просто договорная передача выгод, которые будут начислены или уже начислены. Обязательства не переходят вместе с преимуществами уступки. Цедент всегда сохраняет обязательства.

Соглашение об обеспечении

Частью договорного права, которая отвечает за финансовые операции, является соглашение об обеспечении. Они также называются обеспеченными сделками и включают праводателя, который обещает залог получателю.В договорном праве соглашение об обеспечении не распространяется на фактическую недвижимость или землю. Вместо этого это соглашение распространяется на инвентарь, транспортное средство, домашний скот или другое личное имущество. В соглашении об обеспечении в случае, когда получатель гранта уже имеет обеспечение, лицо, предоставляющее право, может устно приобрести сделку.

Однако предпочтительнее иметь письменное соглашение об обеспечении, чем устное соглашение, на тот случай, если между сторонами возникнут разногласия. Как соглашение об обеспечении, так и уступка могут применяться к различным имущественным правам.

Пример использования соглашений об уступке и обеспечении прав собственности

Например, соглашения могут охватывать обещание использовать акции в качестве залога или передать права на инвестиции в акции. Соглашения также могут включать менее материальные объекты. Соглашения могут применяться к творческим правам, таким как кинопроизводство или письменные произведения. Если речь идет о творческих правах, любые выгоды часто включают будущие доходы, которые могут быть получены от распространения или продажи указанных произведений.

Как вам может помочь адвокат?

Возможно, вы захотите нанять адвоката, который поможет вам составить соглашение об обеспечении и юридическое задание. Есть и другие услуги, которые вы, возможно, захотите использовать, которые стоят не так дорого, но все же помогут вам составить контракты. Способы сэкономить при составлении договора:

Приобретите программное обеспечение с шаблоном для создания соглашений об обеспечении и назначений.
Купите типовую форму контракта в книжном магазине.
Купите книгу с советами.

Если ваш опыт не включает в себя определенные юридические знания о соглашениях об обеспечении и переуступках, вам следует поговорить с адвокатом, прежде чем использовать какие-либо формы контрактов, которые создаются самостоятельно. Как соглашения об обеспечении, так и уступки являются сложными областями договорного права.

Определения договоров аренды

Агент — это лицо, имеющее лицензию штата, в котором находится недвижимость, для оказания помощи в сделках с недвижимостью, таких как аренда, переуступка и продажа собственности.Агент обычно является адвокатом, торговым агентом или брокером по недвижимости. Арендатор из первоначальной аренды является цедентом, и он передает все свои права другому лицу. Цессионарий получает проценты по аренде от цедента или первоначального арендатора и становится новым арендатором.

Возмещение – это то, что цедент получает от цессионария за передачу арендного процента цессионарию. Вознаграждение часто представляет собой определенную сумму денег. Интересы, которыми владеют другие люди, являются обременениями, и они могут повлиять на право собственности и, возможно, на владение и использование имущества правопреемником и цедентом.

Если речь идет о жилой единице, расположенной над коммерческой недвижимостью, договор аренды считается жилым, даже если недвижимость находится в коммерческом здании. Применимым правом является закон юрисдикции, в которой находится имущество, независимо от того, в какой юрисдикции проживают арендодатель, правопреемник и правопреемник. Правопреемнику разрешается получить копию основного договора аренды. Цедент может либо передать правопреемнику копию непосредственно, либо приложить копию к договору аренды.

Если правопреемник не несет ответственности за поведение правопреемника, арендодатель должен будет преследовать правопреемника, если он или она нанесет материальный ущерб. Однако, если правопреемник несет ответственность за поведение правопреемника, арендодатель может потребовать компенсацию как от правопреемника, так и от правопреемника, если правопреемник нанесет какой-либо ущерб имуществу.

Если вам нужна помощь с определением соглашения об уступке прав, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов.Юристы на UpCounsel приходят из юридических школ, таких как Гарвардский юридический и Йельский юридический, и в среднем имеют 14-летний юридический опыт, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Задание | Векс | Закон США

Переуступка — это юридический термин, в соответствии с которым физическое лицо, «цедент», передает права, собственность или другие выгоды другому лицу, известному как «правопреемник». Это понятие используется как в договорном, так и в вещном праве. Этот термин может относиться либо к акту передачи, либо к передаваемым правам/имуществу/выгодам.

Договорное право

В соответствии с договорным правом уступка договора является одновременно и: (1) уступкой прав; и (2) делегирование обязанностей при отсутствии доказательств иного. Например, если A заключает контракт с B на обучение B игре на гитаре за 50 долларов, A может переуступить этот контракт C. То есть это уступка одновременно является: (1) уступкой прав A по контракту на 50 долларов; и (2) делегирование обязанности A обучать игре на гитаре C. В этом примере A является одновременно «цедентом» и «делегатом», который делегирует обязанности другому (C), C известен как «должник», который должен выполнять обязательства перед цессионарием, а B является «цессионарием», который несет обязанности и несет ответственность перед «должником».

(1) Уступка прав/обязанностей в соответствии с договорным правом

Существует несколько важных правил, касающихся уступок в соответствии с договорным правом. Во-первых, если физическое лицо еще не закрепило договор на выполнение обязанностей другому лицу, оно не может уступить свое будущее право цессионарию. То есть, если А еще не заключил договор с В на обучение игре на гитаре, А не может уступить свои права С. Во-вторых, права не могут быть уступлены, если они существенно изменяют обязанности и права должника.В-третьих, должник может предъявить иск непосредственно цессионарию, если цессионарий не платит ему/ей. Следуя предыдущему примеру, это означает, что C (должник) может подать в суд на B (правопреемник), если C обучает B игре на гитаре, но B не платит C 50 долларов взамен.

(2) Делегирование обязанностей

Если обещанное исполнение требует редкой гениальности или умения, то делегированный не может делегировать его должнику. Его можно делегировать только в том случае, если обещанная производительность является более банальной. Кроме того, кредитор может подать в суд, если цессионарий не выполняет свои обязательства.Тем не менее делегированный несет вторичную ответственность, если не было явного освобождения делегированного лица. То есть, если B действительно хочет, чтобы C обучал игре на гитаре, но C отказывается, то B может подать в суд на C. Если C по-прежнему отказывается выступать, то B может заставить A выполнять обязанности по субсидиарной ответственности.

Наконец, родственным понятием является новация, когда новый должник заменяет и освобождает старого должника. Если происходит новация, то обязанности первоначального должника стираются. Однако для новации требуется согласие первоначального кредитора.

Закон о собственности

В соответствии с законодательством о собственности уступка обычно возникает в ситуациях между арендодателем и арендатором. Например, A может арендовать недвижимость у арендодателя B, но хочет, чтобы другая сторона (C) приняла собственность. В этом случае А может иметь возможность выбирать между передачей собственности и субаренде собственности С. При переуступке А будет отдавать С весь остаток на срок, без возврата кому-либо, тогда как в случае субаренды А будет отдавать С за ограниченный период оставшегося срока.Примечательно, что в соответствии с уступкой C будет иметь право на владение имуществом арендодателя, а в случае субаренды C — нет.

[Последнее обновление в мае 2020 г. командой Wex Definitions Team]

SEC.

gov | Порог частоты запросов превысил

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от незадекларированных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки приемлемой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Чтобы ознакомиться с рекомендациями по эффективной загрузке информации с SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите сайт sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на получение по электронной почте обновлений программы открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу opendata@sec. правительство

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.7ecef50.1644974486.2555aa00

Дополнительная информация

Политика интернет-безопасности

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.

Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 г. и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 г. (см. Раздел 18 USC §§ 1001 и 1030).

Чтобы гарантировать, что наш веб-сайт хорошо работает для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не повлияет на возможность других получить доступ к SEC.содержание правительства. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адресов могут быть ограничены на короткий период. Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту в SEC.правительство Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC. gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Задание по контракту: определение и вовлеченные стороны — видео и расшифровка урока

Стороны уступки

Обычно в договорной уступке участвуют не менее трех сторон.Во-первых, в существующем контракте будет как минимум две первоначальные стороны. Назовем эти вечеринки Розовой и Синей. Затем будет третья сторона, которой будет поручен контракт. Назовем эту вечеринку Желтой.

Допустим, Пинк и Блю заключают контракт, по которому Пинк должна предоставить Блю один поддон дерновой травы Святого Августина. Взамен Блю заплатит Пинк за траву. Теперь предположим, что Пинк не может найти траву Святого Августина. Он может найти только бермудскую траву.

Друг Пинк, Йеллоу, владеет садоводческим центром.У Желтого в магазине есть дерн Святого Августина. Итак, Пинк соглашается позволить Желтому выполнить свой контракт с Синим. Розовый уведомляет Синего, что Желтый теперь будет выполнять контракт. Это означает, что Розовый уступает Желтому как обязательства, так и выгоды по его контракту с Синим.

В этом сценарии Пинк является цедентом, так как он был первоначальной стороной контракта с Блю. Желтый является правопреемником, поскольку теперь он обладает правами и обязанностями по контракту с Синим.Желтый теперь обязан предоставить Синему траву Святого Августина, а Синий теперь обязан заплатить Желтому.

Уступка прав

Существует также второй тип уступки. Иногда цедент делает только уступку прав . Это означает, что первоначальная сторона остается обязанной выполнять контракт, но другая сторона получает договорные выгоды.

Давайте немного изменим наш сценарий. На этот раз у Пинк есть трава Святого Августина, и она вполне хочет и может предоставить траву Синей.Но Розовый и Желтый вместе работали над другим домом, и Пинк до сих пор в долгу у Желтого за работу Желтого над этим проектом. Позже Пинк просит Блю заплатить Желтой за траву вместо того, чтобы платить Пинк. Теперь у синего есть обязательство заплатить желтому, хотя у желтого нет никаких обязательств перед синим.

В этом сценарии Пинк является цедентом, так как он был первоначальной стороной контракта с Блю. Желтый является правопреемником, так как теперь он обладает преимуществами контракта с Синим.

Пинк по-прежнему обязан предоставить Блу орден Св.Трава Августина. Там ничего не изменилось. Но теперь появилось новое обязательство. Синий теперь обязан заплатить Желтому. Это означает, что Синий является должником, поскольку этот контракт был заключен для получения прибыли Желтым, а Желтый является кредитором.

Возможна передача прав в подарок. Когда правопреемник уступает выгоду от контракта в качестве подарка, это называется дарственной уступкой . В противном случае, как и в нашем сценарии, присваивание является обменом. Жёлтый ранее работал на Пинк, поэтому Пинк заплатит Жёлтому за эту работу.

Пожертвования могут быть отозваны. Это означает, что цедент может передумать и вернуть права. Как правило, уступки не подлежат отзыву, за исключением случаев, когда смерть или банкротство правопреемника автоматически отменяет уступку.

Правопреемник и правопреемник

Давайте вернемся к нашему сценарию и более подробно рассмотрим вовлеченные стороны. Пинк является первоначальной стороной договора и цедентом. Цедентом может быть физическое лицо, группа или бизнес.

Цедент является стороной, которая передает свои договорные права другой стороне. В договорной уступке это означает, что сторона передает как договорные обязательства, так и договорные выгоды. При уступке прав это означает, что сторона передает только выгоду от договора.

В нашем сценарии договорное обязательство — это обязательство предоставить Блу дерн Святого Августина. Выгода по договору – это выгода, которая должна быть выплачена за дерн.

Желтый — правопреемник. Правопреемником может быть физическое лицо, группа или компания.

Правопреемник — это сторона, которая получает права и обязанности по договору, но не была первоначальной стороной договора. Обычно правопреемник получает договорные права и обязанности непосредственно от первоначальной стороны договора.

Должник и кредитор

Во втором сценарии, когда Розовый уступает только свои права по договору, должником становится Синий.Синий теперь обязан заплатить Желтому. Должник — это сторона, которая обязана что-то сделать в соответствии с условиями договора.

Иногда вы можете услышать термин «должник», используемый для описания «заемщика» или «должника». Это распространено, потому что многие контракты являются долговыми контрактами, но важно отметить, что от должников может потребоваться сделать что-то еще, кроме погашения долга. Должники могут быть обязаны выполнять определенную задачу или даже воздерживаться от определенной деятельности.

Всякий раз, когда у нас есть уступка и должник, у нас будет кредитор.В нашем втором сценарии желтый является кредитором. кредитор получает выгоду от обязательства должника. Yellow является нашим кредитором, потому что уступка была сделана для получения прибыли Yellow, даже несмотря на то, что Yellow не считается бенефициаром третьей стороны . Yellow не является бенефициаром третьей стороны, потому что первоначальный контракт не был составлен в интересах Yellow.

Ограничения на назначение

Существует множество различных ограничений на назначения. Во-первых, уступка может быть только для существующих прав.Это означает, что Пинк может передать свои права Желтому только после того, как Пинк получит эти права. Обещание передать будущие права ничтожно. Таким образом, Пинк не может передать свои права до того, как его контракт с Блю будет заключен.

Кроме того, цедент должен сделать четкое заявление о намерении передать права, и эти права должны быть четко определены. Если намерение цедента неясно или права четко не определены, то уступка является недействительной.

Пункт об отмене является другим типом ограничения.Это пункт договора, который позволяет другой стороне расторгнуть договор, если уступка сделана. Кроме того, пункт, который создает условие после , автоматически расторгает договор, если уступка сделана.

Определенные контракты, не подлежащие переуступке

Общее право поддерживает свободу переуступки контракта, поэтому переуступка обычно разрешена, если только нет пункта о запрете переуступки . Пункт о недопустимости уступки запрещает уступку определенных прав или всего договора другой стороне.Однако если уступка разрешена, то цедент может уступить контракт без согласования с другой стороной контракта. Однако важно отметить, что уступка не может повлиять на договорные права другой стороны, иначе уступка будет недействительной.

Например, в нашем сценарии назначение Розовой Жёлтой не может повлиять на права Синей. Синие должны по-прежнему получать ту же траву, в том же количестве и в том же качестве.

Это правило помогает объяснить, почему некоторые контракты вообще не могут быть назначены.Сюда входят контракты, которые предусматривают уникальное исполнение. Например, предположим, что теперь Блю нанимает Пинк спеть на его вечеринке по случаю дня рождения. Пинк не может назначить контракт Желтому, потому что этот контракт уникален и требует присутствия Пинк. Если Желтый поет, это не то же самое, что поет Розовый. Это может быть лучше или хуже, но в любом случае это не Pink.

Кроме того, некоторые задания не могут быть выполнены, если они нарушают государственную политику. Например, права, полученные в результате иска о телесных повреждениях, не могут быть уступлены, потому что этот тип уступки может спровоцировать судебное разбирательство.

Одним из примеров является дело Невады Traffic Control Services против United Rentals Northwest . В этом деле 2004 года Верховный суд штата постановил, что соглашение сотрудника о неконкуренции с одной компанией не может быть передано другой компании.

Буркхардт ранее работал в РЭШ. В рамках своего трудового договора Буркхардт подписал соглашение о неконкуренции и получил взамен 10 000 долларов. В этом соглашении говорилось, что, если Буркхардт покинет NES, он не будет работать на компанию-конкурента в этом районе в течение одного года и будет защищать конфиденциальную информацию компании.Затем United Rentals купила NES, и Буркхардт отказался подписывать новое соглашение о неконкуренции с United Rentals. Вместо этого он ушел работать в ГАИ.

United Rentals подала в суд на Burkhardt и Traffic Control за нарушение соглашения о неконкуренции. Высший суд Невады постановил, что соглашение сотрудника о неконкуренции носит личный характер и, следовательно, не может быть передано без согласия работника или без четкого пункта контракта, разрешающего такое назначение.

Итоги урока

Давайте повторим.Есть два вида задания. Уступка контракта происходит, когда одна сторона контракта передает обязательства и выгоды по контракту другой стороне. Уступка прав происходит, когда одна сторона договора передает преимущества договора другой стороне.

В задании участвуют как минимум три стороны. Правопреемник — это сторона, передающая договорные права другой стороне. Правопреемник — это сторона, которая получает договорные права от правопреемника. Должник — это сторона, которая не участвовала в уступке, но теперь обязана перед цессионарием.

Уступка является довольно распространенной практикой в договорном праве, но уступка может быть предотвращена в определенных ситуациях. Переуступка не допускается, если контракт включает личные услуги или если есть пункт о недопустимости переуступки .

Результат обучения

Приведенный выше урок поможет вам:

Объяснить, что такое задание по контракту
Обсудите, сколько сторон участвует в выполнении контракта и как они вписываются в
Знать, что такое уступка прав
Понять, кто является цедентом и правопреемником
Анализ роли должника и кредитора
Укажите ограничения, которые могут быть наложены на задание

Переуступка контракта: руководство для инвесторов в недвижимость

Существует несколько способов инвестирования в недвижимость помимо хорошо известных методов покупки арендуемой недвижимости или ремонта и перепродажи домов. Одним из интересных и потенциально прибыльных способов заработка на недвижимости является оптовая продажа недвижимости. По сути, это означает, что вы находите сделки с недвижимостью, которые на самом деле не собираетесь покупать, но планируете передать другому покупателю. Для этого необходимо использовать юридический принцип, известный как уступка договора.

Имея это в виду, вот что означает переуступка контракта и как вы можете использовать ее для получения прибыли от сделок с недвижимостью без необходимости вкладывать собственный капитал для приобретения недвижимости.

Что такое уступка контракта?

Уступка контракта происходит, когда одна из сторон существующего контракта передает юридические обязательства по контракту другой стороне. В качестве основного примера переуступки контракта, если вы подписываете контракт с ландшафтной компанией на стрижку вашего газона каждые две недели, а ландшафтная компания передает ваш контракт другой компании в этом районе, новая компания берет на себя обязательства (стрижка вашего газона). газон) и преимущества (взимание оплаты) по договору.

Теперь, в зависимости от языка исходного контракта, такое изменение может быть не разрешено — по крайней мере, без вашего согласия. Некоторые контракты вообще запрещают уступку. Другие допускают переуступку контракта, но только в том случае, если другая сторона контракта (в примере с ландшафтным дизайном вы) согласны с изменением.

Уступка контракта в качестве стратегии инвестирования в недвижимость

Одна из стратегий инвестирования в недвижимость, получившая популярность в последние годы, известна как оптовая торговля .Эта стратегия предполагает, что инвестор (оптовик) ведет переговоры о договоре купли-продажи с продавцом и впоследствии уступает этот договор недвижимости покупателю, взимая плату за уступку за свои усилия. Это также известно как переворачивание контрактов на недвижимость.

Вот ключевой момент, касающийся договоров о покупке недвижимости: договор о покупке недвижимости не обязательно является обязательством для конкретного лица приобрести дом. Скорее, он дает человеку право купить этот конкретный дом, но это право может быть продано другому покупателю, если это позволяют условия контракта.

В качестве примера предположим, что я инвестор в недвижимость и хочу найти недвижимость по выгодной цене, которая обеспечит отличный денежный поток. Единственная проблема в том, что у меня нет ни времени, ни навыков ведения переговоров, чтобы найти действительно выгодные предложения. Однако, работая с оптовыми торговцами недвижимостью, я могу получить контракт, который был ранее согласован в обмен на вознаграждение.

Как работает оптовая торговля недвижимостью?

Основная идея оптовой торговли недвижимостью проста.Во-первых, вы найдете недвижимость, продавец которой готов принять значительно меньшую рыночную стоимость в обмен на быструю и легкую продажу. Затем вы находите другого покупателя, который готов заплатить немного больше, чем цена контракта, и вы передаете ему контракт и получаете прибыль от разницы. Конечно, это легче сказать, чем сделать.

Оптовые торговцы недвижимостью используют несколько методов для поиска недвижимости для продажи. Многие используют программы прямой почтовой рассылки, рекламируют свою готовность покупать дома в Интернете, размещают объявления в газетах и используют другие стратегии для поиска продавцов.Большинство из них используют комбинацию нескольких стратегий, чтобы получить наилучшие шансы на успешное заключение сделки. Например, если вы когда-нибудь видели объявление о покупке уродливых домов в вашем городе, скорее всего, оно было размещено там оптовым торговцем.

Чтобы бизнес-модель работала, оптовик должен ориентироваться на ситуации, когда домовладельцу необходимо продать свой дом как можно быстрее. Может быть, дом нуждается в ремонте, который они не хотят делать, но им нужно переехать из штата в поисках новой работы.Или, может быть, они просрочили платежи по ипотеке, и быстрая продажа поможет им снова встать на ноги в финансовом отношении. Дело в том, что такие ситуации обычно требуют немало усилий, чтобы их найти.

После того, как продавец будет найден и цена будет согласована, оптовый торговец будет использовать договор уступки недвижимого имущества для окончательного оформления договора купли-продажи, и он ясно даст понять продавцу, что договор может быть передан другому покупателю до согласованного срока. по дате закрытия. Затем оптовик отправляет контракт на поиск по титулу (и, вероятно, поручает юристу изучить его), и, пока поиск по титулу ясен, оптовик затем попытается найти конечного покупателя на недвижимость.

Упрощенный договор о передаче прав на недвижимость

Ключевые выводы

Даже самые недалекие специалисты по недвижимости могут оказаться ошеломленными юридическими формами, которые стали синонимами инвестиционной индустрии. Стратегия присвоения контракта , в частности, создала запутанную репутацию для тех, кто не знаком с концепцией оптовой торговли. По крайней мере, есть большая вероятность, что стратегия выхода «переуступка контрактной недвижимости» звучит для новых инвесторов скорее как иностранный язык, чем как действенное средство для достижения цели.

Договор уступки недвижимости не так сложен, как многие его представляют, и его не следует избегать из-за непонимания. Вместо этого новым инвесторам необходимо научиться уступать контракт с недвижимостью, поскольку эта конкретная стратегия выхода представляет собой один из лучших способов проникнуть в отрасль.

В этой статье мы разберем элементы договора о переуступке недвижимости или договора оптовой продажи недвижимости и предложим стратегии того, как это может помочь инвесторам в дальнейшей карьере.

Что такое договор уступки недвижимости?

Договор о переуступке прав на недвижимость — это оптовая стратегия, используемая инвесторами в недвижимость для облегчения продажи имущества между владельцем и конечным покупателем. Как следует из названия, в стратегиях переуступки контракта субъект собственности подписывает контракт с инвестором, который дает ему право купить дом. Это важное различие, поскольку контракт дает инвестору только право купить дом; на самом деле они не доводят покупку до конца.Однако после заключения контракта инвестор сохраняет исключительное право на покупку дома. Это означает, что они могут затем продать свои права на покупку дома другому покупателю. Следовательно, когда оптовик выполняет назначение контакта, он продает не дом, а скорее свои права на покупку дома. Конечный покупатель заплатит небольшой оптовый сбор и купит дом у первоначального покупателя.

Стратегия договора уступки недвижимости настолько надежна, насколько сильны договоры, используемые в соглашении.Язык, используемый в соответствующем контракте, имеет первостепенное значение и должен четко определять, чего инвесторы и продавцы ожидают от сделки.

Есть несколько предостережений, о которых следует помнить при рассмотрении возможности использования договоров купли-продажи недвижимости:

Запреты на заключение контрактов: Убедитесь, что в вашем контракте с продавцом недвижимости нет запретов на будущие уступки. Это может создать серьезные проблемы в будущем. Убедитесь, что договор составлен юристом, который специализируется на договорном праве по передаче недвижимости.
Запреты, относящиеся к собственности: Дома HUD (имущество, полученное Департаментом жилищного строительства и городского развития), недвижимость, находящаяся в собственности или REO (собственность, на которую обращено взыскание), и внесенные в список объекты недвижимости не открыты для договоров об уступке. Недвижимость REO, например, имеет 90-дневный период, прежде чем будет разрешена перепродажа.

[ Вы контролируете свои финансы или ваши финансы контролируют вас? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости и узнать, как инвестиции в недвижимость могут помочь вам на пути к финансовой независимости.]

Что такое плата за уступку в сфере недвижимости?

Плата за переуступку прав на недвижимость — это деньги, которые оптовик может ожидать получить от конечного покупателя, когда он продает ему свои права на покупку объекта недвижимости. Другими словами, плата за переуступку служит денежной компенсацией, присуждаемой оптовику за соединение первоначального продавца с конечным покупателем.

Опять же, любой контракт, используемый для раскрытия оптовой сделки, должен быть полностью прозрачным, и включение платы за уступку не является исключением.Тем не менее условия выплаты инвестору при переуступке контракта должны быть прописаны в самом контракте.

Стандартная плата за назначение составляет 5000 долларов США. Однако каждая сделка индивидуальна. Покупатели различаются по своим потребностям и критериям траты денег (например, реабилитация против покупателей, покупающих и удерживающих). Как и в любых переговорах, правильная информация имеет жизненно важное значение. Потратьте время, чтобы узнать, сколько недвижимость будет реально стоить до и после ремонта. Затем добавьте предпочитаемую комиссию за задание.

Традиционно инвесторы получают депозит при подписании Договора купли-продажи недвижимости . Оставшаяся часть комиссии за переуступку будет выплачена при закрытии сделки.

Контракт на переуступку против двойного закрытия

Стратегия контракта на переуступку недвижимости — это лишь один из двух методов, которые инвесторы могут использовать для оптовой сделки. Помимо переуступки контрактов, инвесторы также могут выбрать двойное закрытие. Хотя обе стратегии по сути являются вариантами оптовой сделки, необходимо отметить несколько различий.

Двойное закрытие, также известное как последовательное закрытие, заставит инвесторов фактически купить дом. Однако вместо того, чтобы удержать его, они сразу же продадут актив, не восстанавливая его. Двойное закрытие не так быстро, как обычно, как назначение контракта, но оно может быть в нужной ситуации. Двойное закрытие также может занять до нескольких недель. В конце концов, двойное закрытие ничем не отличается от традиционной покупки и продажи; они происходят в течение нескольких недель, а не месяцев.

Стратегии уступки недвижимости обычно являются первым вариантом, который инвесторы захотят рассмотреть, поскольку они немного проще и менее сложны. Тем не менее, методы договора о передаче недвижимости не обязательно лучше; они просто разные. Оптовая стратегия, которую выбирает инвестор, полностью зависит от его ситуации. Например, если покупатель не может достаточно быстро получить финансирование, ему может потребоваться инициировать двойное закрытие, потому что у него нет капитала для оплаты затрат на приобретение и комиссию за уступку.Между тем, некоторые институциональные кредиторы включают формулировку против ссуды в сценарий назначения контракта. Следовательно, любая последующая оптовая продажа должна быть уступкой контракта.

Двойное закрытие и уступка контракта — это просто два средства достижения одной и той же цели. Ни один из них не лучше другого; они предназначены для использования в различных сценариях.

Отмена контрактов на недвижимость

Те, кто не знаком с концепцией переуступки договоров с недвижимостью, могут знать ее как нечто другое: переворачивание договоров с недвижимостью; хотя бы для чего-то другого, это одно и то же. Переворачивание контрактов с недвижимостью — это просто еще один способ указать на уступку контракта.

Законна ли уступка контракта?

Да, уступка контракта является законной при правильном оформлении. Оптовики должны соблюдать местные законы, регулирующие язык контрактов, поскольку в некоторых юрисдикциях больше правил, чем в других. Также становится все более распространенным переуступать контракты юридическому лицу или ООО, а не физическому лицу, чтобы избежать возражений со стороны банка. Обратите внимание, что вам потребуется письменное согласие всех сторон, перечисленных в договоре, и не может быть никаких пунктов, нарушающих закон.Если у вас есть какие-либо вопросы о конкретных формулировках, которые следует включить в договор, всегда полезно проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости.

[ Готовы сделать следующий шаг в своем образовании в сфере недвижимости? Узнайте, как начать инвестировать в недвижимость, посетив наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости. ]

Как переуступить контракт на недвижимость

Стратегия оптовых инвестиций, использующая договоры переуступки, имеет много преимуществ, одним из которых является низкий порог входа для инвесторов.Однако, несмотря на присущую ему прибыльность, многие инвесторы недооценивают этот процесс. Хотя, вероятно, это самая простая стратегия выхода из всех инвестиций в недвижимость, существует ряд шагов, которые необходимо предпринять для обеспечения своевременного и прибыльного заключения контракта, не последними из которых являются:

Найдите подходящую недвижимость
Образец договора на приобретение недвижимости
Подать договор
Назначение контракта
Собрать плату

1.Найдите подходящую недвижимость

Вам необходимо сократить число лидов, будь то объявления в газетах, интернет-маркетинг или прямая почтовая рассылка. Помните, что вы ищете не просто любого продавца: вам нужен мотивированный продавец, который продаст свою недвижимость по цене, соответствующей вашей инвестиционной стратегии.

Различие между обычным продавцом и мотивированным продавцом заключается в том, что у последнего есть чувство срочности. Мотивированный продавец хочет, чтобы его недвижимость была продана сейчас. Выберите продавца, который хочет избавиться от своей собственности в кратчайшие сроки.Это может быть потому, что они переезжают из штата или хотят как можно скорее купить еще один дом в другом районе. Или они не хотят больше жить в этом доме по личным причинам. Ключ в том, чтобы знать их мотивацию для продажи и определить, достаточно ли этого намерения, чтобы продать немедленно.

Имея лучшее представление о том, у кого покупать, оптовикам будет легче применять одну из нескольких маркетинговых стратегий:

Прямая почтовая рассылка
Встречи по недвижимости
Местный маркетинг
Онлайн

2.Приобретение шаблона договора на недвижимость

Образцы договоров об уступке прав на недвижимое имущество легко доступны в Интернете. Хотя заманчиво пойти по пути «сделай сам», обычно рекомендуется сначала показать это юристу. Таким образом, вы будете чувствовать себя комфортно, зная, что делаете все правильно, и что у вас есть совет в случае возникновения каких-либо юридических проблем на этом пути.

Одна из вещей, которую добавляют в надлежащие контракты на оптовую недвижимость, — это фраза «и/или назначает» рядом с вашим именем. Этот пункт дает вам право продать недвижимость или передать ее другому покупателю.

Вам необходимо сообщить об этом продавцу и при необходимости объяснить пункт. Убедите их, что они по-прежнему получат сумму, о которой вы договорились, но это дает вам гибкость в сделке в будущем.

3. Подать контракт

В зависимости от законодательства вашего штата вам необходимо представить свой договор о передаче недвижимости титульной компании или адвокату по закрытию сделок для проведения поиска по титулу. Это независимые стороны, которые изучают историю собственности, видя, что к титулу не привязаны залоговые права. Затем они расписываются о действительности контракта.

4. Назначение контракта

Поиск покупателя, как и поиск продавца, требует правильной сегментации. При поиске покупателей инвесторы должны использовать несколько способов, включая онлайн-маркетинг, листинг веб-сайтов или сетевые группы. В сфере недвижимости этот процесс называется составлением списка покупателей, и это важный шаг к успеху в заключении контрактов.

Как только вы нашли покупателя (надеюсь, из вашего постоянно растущего списка покупателей), убедитесь, что в вашем контракте есть формулировки, которые охватывают задаток, подлежащий выплате авансом.Это дает вам защиту от возможного нарушения контракта. Это также гарантирует вам, что вы получите прибыль, независимо от того, будет ли сделка закрыта или нет, поскольку задаток не подлежит возврату. Насколько это зависит от вас, если это правильно обосновано.

5. Собрать плату

Ваша прибыль от сделки такого рода формируется как за счет платы за переуступку, так и за счет разницы между согласованной стоимостью и тем, за сколько вы продаете ее покупателю. Если вы и продавец решили купить недвижимость за 75 000 долларов и продать ее покупателю за 80 000 долларов, вы получите прибыль в размере 5 000 долларов.Сделка закрывается, когда покупатель платит полные 80 000 долларов.

Назначение контрактных специалистов

Для многих инвесторов наиболее привлекательным преимуществом переуступки контракта является возможность получения прибыли без покупки недвижимости. Это часто привлекает людей, чтобы начать оптовую торговлю, поскольку это позволяет многим изучить веревки недвижимости с относительно низкими ставками. Плата за переуступку может быть определена как процент от покупной цены или как установленная сумма, определяемая оптовым продавцом.Стандартная плата составляет около 5000 долларов США за контракт.

Потенциал прибыли — не единственный плюс, связанный с переуступкой контракта. Инвесторы также выигрывают от того, что их не добавляют в цепочку титулов, что может значительно сократить затраты и сроки, связанные со сделкой. Эта выгода может даже передаваться продавцу и конечному покупателю, поскольку они могут избежать уплаты комиссии агенту по недвижимости, выбрав переуступку контракта. По сравнению с двойным закрытием (еще одна популярная стратегия оптовой торговли) инвесторы могут избежать двух наборов затрат на закрытие.Все эти плюсы могут положительно повлиять на прибыль инвестора, что делает эту стратегию выхода очень желательной.

Переуступка контракта Cons

Несмотря на то, что у передачи контракта есть множество преимуществ, есть несколько недостатков, о которых следует знать, прежде чем искать свою первую оптовую сделку. А именно, работа с покупателями и продавцами, которые могут быть не знакомы с оптовой торговлей, может быть сложной. Инвесторы должны быть готовы ознакомить новичков с процессом и быть готовыми ответить на любые вопросы.Иногда продавцы намеренно не принимают уступку контрактной ситуации. Инвесторы должны быть готовы, прежде чем столкнуться с такими ситуациями, чтобы не отчаиваться.

Еще одним препятствием, с которым могут столкнуться оптовики при работе с уступкой контракта, являются случаи, когда конечный покупатель хочет отказаться. Лучший способ обезопасить себя от подобных ситуаций — составить надежный список покупателей и обеспечить процесс заключения контракта. Имейте в виду, что, хотя у этой стратегии выхода из недвижимости есть недостатки, правильная подготовка может помочь инвесторам избежать серьезных проблем.

Назначение шаблона контракта

Если вы решили заняться оптовой торговлей недвижимостью, вам понадобятся инструменты, которые максимально упростят вашу жизнь. Хорошей новостью является то, что в вашем распоряжении множество инструментов и шаблонов для работы с недвижимостью, так что вам не придется изобретать велосипед! Например, вот пример шаблона контракта, который вы можете использовать при заключении своей первой сделки.

Резюме

Как и в любой части торговли недвижимостью, ни один аспект не приведет к успеху. Однако понимание того, как работает переуступка контракта в сфере недвижимости , жизненно важно для этого бизнеса. Когда вы поймете, как распределяются контракты, и как работает оптовая торговля от начала до конца, вы станете более информированным, образованным и успешным инвестором.

Хотите узнать больше о том, как начать бизнес в сфере недвижимости?

Имея так много информации, открытие бизнеса в сфере недвижимости или ООО может быть сложным процессом.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный экспертом-инвестором Таном Мерриллом, охватывает основы, которые вам необходимо знать, чтобы начать инвестировать в недвижимость. Эти проверенные временем стратегии могут научить вас, как извлечь выгоду из текущих возможностей на рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начните учиться тому, как начать успешный инвестиционный бизнес уже сегодня!

Уступка контрактов в штате Массачусетс

Уступка контрактов или определенные права или обязанности по контракту часто контролируются языком конкретного соглашения, на которое согласились стороны. Во многих случаях существуют конкретные ограничения в отношении уступки контрактов или полный запрет, который запрещает уступку каких-либо прав или обязательств по соглашению.

При правильном составлении контракта задания могут выполняться законно, эффективно и разумно. Юридическая группа Katz обладает многолетним опытом, необходимым для эффективного составления контрактов в соответствии с вашими деловыми интересами и обеспечения соблюдения контрактов, которые были нарушены другими.

Переуступка контрактов

Уступка — это передача прав, принадлежащих одной стороне договора («цеденту») другой стороне (называемой «цессионарием».») Также может быть передача определенных обязательств по контрактному соглашению другой стороне.

Уступки обычно разрешены законодательством штата Массачусетс, если только такая уступка не запрещена самим договором. Это довольно распространено в деловых отношениях. Многие соглашения между сложными хозяйствующими субъектами полностью запрещают или устанавливают строгие ограничения на уступку договорных прав и обязанностей.

Запрещенные назначения

Когда уступка прав и обязанностей прямо запрещена договором, любая уступка будет считаться недействительной с самого начала.Это означает, что действие, предпринятое стороной, пытавшейся уступить свои права или обязанности, будет аннулировано.

Когда сторона недопустимым образом передает свои интересы по договору третьей стороне, вы и ваш бизнес имеете право взыскать обязательства с первоначальной стороны. Судебный иск может потребовать от первоначальной стороны выполнить свою часть сделки и таким образом защитить права вас и вашего бизнеса.

Ограничения на назначения

Другим очень распространенным способом обработки договорных уступок является установка определенных параметров, которым необходимо следовать, прежде чем уступка договорного права или обязательства станет действительной и подлежащей исполнению.Эти ограничения и требования изложены в исходном договоре, и каждая сторона обязана их соблюдать.

Общие ограничения включают, но не ограничиваются:

назначение только с разрешения всех сторон;
уступки определенным партиям или видам партий;
уступка определенных прав или обязанностей, но не других;
право первого отказа язык; или
ограничения по времени выполнения заданий.

В случае несоблюдения этих ограничений и совершения уступки она может быть признана недействительной и не имеющей исковой силы.

Ответственность по договору

Уступка может радикально изменить ответственного за определенные обязательства по договорному соглашению. Если обязательство или право передаются на законных основаниях, договор теперь подлежит принудительному исполнению в отношении новой стороны, которая приняла на себя обязательства по договору. Старая сторона больше не несет ответственности (в большинстве ситуаций).

Пример: Чак соглашается раскрасить бизнес Нэнси за 12 500 долларов. Они заключают контракт на начало работ через две недели.Пункта договора, запрещающего уступку договора, нет. Чаку предлагают работу в течение того же периода времени, за которую платят больше, поэтому он передает свои обязательства и право на оплату Фрэн, которая также занимается живописью. Теперь Фрэн обязана перед Нэнси завершить контракт в соответствии с ранее согласованными условиями.

Пример: Клэр — владелица HouseBuild, LLC и генеральный подрядчик, который строит дома для застройщиков. В рамках своего соглашения она заключает субподряд с Bathroom Options, Inc.строить ванные комнаты в своих домах. В контракте между ними есть пункт, который запрещает уступку контракта без явного разрешения обеих сторон. Bath Options, Inc. передает свои обязательства по контракту компании Build-a-Bathroom, LLC без разрешения Клэр. Задание недействительно. Ванная Опции, Inc. по-прежнему несет ответственность по контракту.

Защита ваших прав

Если вы или ваш бизнес столкнулись с ситуацией, когда одна сторона передала свои интересы другой стороне в нарушение договора, у вас есть права, которые могут быть реализованы.Благодаря официальному юридическому требованию и переговорам вы даже можете избежать затрат и расходов на судебное разбирательство. Если другая сторона отказывается сотрудничать, вы можете обратиться в суд для защиты своих прав.

Если вы являетесь стороной, желающей передать свои права, наши юристы могут дать вам точную юридическую консультацию о том, что допустимо по вашему договору. Это защитит ваши личные и деловые права. Наши юристы также могут разработать соглашения, которые соответствуют вашим индивидуальным потребностям и желаниям в отношении права другой стороны на переуступку контрактов.

Проконсультируйтесь с адвокатом по судебным разбирательствам в штате Массачусетс

Если у вас есть проблема, связанная с уступкой контракта, юридическая группа Katz может помочь вам обеспечить соблюдение ваших прав и защитить интересы вашего бизнеса. Свяжитесь с нами сегодня или позвоните нам по телефону (508) 480-8202, чтобы назначить консультацию. Наши юристы по деловым спорам имеют почти 40-летний опыт оказания помощи людям в Массачусетсе, включая Вустер, Фрамингем и Мальборо.