Вывести квартиру из жилого фонда в нежилой сколько стоит – какие траты предстоят на переоформление и переделку квартиры в доме и как можно уменьшить цену?

Условия перевода

Проводить данную процедуру можно только при наличии определенных условий. Если же ваше помещение не будет им соответствовать, то вряд ли вы сможете что-то с этим сделать.

К таким условиям относят следующие:

• В объекте недвижимости не должно быть записано никаких граждан;
• Не допускаются обременения от третьих лиц;
• Помещение не может быть частью определенного жилого дома;
• Недвижимость не должна быть заложена или арестована;
• Лицо, которое решило вывести помещение из одного фонда в другой, должно быть непосредственным владельцем объекта;
• Сама квартира должна находиться на первом этаже или же над ней могут располагаться только нежилые объекты. Хотя допускается, когда квартиры сверху также принадлежат тому же собственнику;
• Сам дом не должен быть признан аварийным или стоять в очереди на капитальную реконструкцию;

Хотя нельзя сказать, что это весь список условий. Существует и другие, которые обязательны к исполнению. К примеру, необходимо, чтобы была возможность обустроить отдельный вход и отключить некоторые виды коммуникаций и газоснабжения.

Список необходимых документов

Прежде чем начинать процедуру вам необходимо будет собрать определенный пакет документов для предоставления в жилищный фонд вашего города.

К ним относят:

• Заявление о выводе в нежилой фонд. При этом важно понимать, что закон не дает никаких четких условий к его написанию, поэтому составить его можно в произвольной форме;
• Правоустанавливающие документы на квартиру или дом, которыми зачастую выступают такие как свидетельство о праве собственности, завещание, договор купли-продажи;
• План помещения и техническое заключение из БТИ;
• Проект будущего переустройства помещения, если оно потребуется для дальнейшей предпринимательской деятельности. При этом необходимо указать фирму и имя инженера, который руководил проектом, и лицензию на проведение переустройства объекта нежилого фонда.

Как составить заявление о переводе?

Не смотря на то, что заявление составляется в произвольной форме, все же существует ряд обязательных сведений, которые вам нужно будет указать в документе:

• Паспортные данные собственника квартиры;
• Данные юридического лица, которое представляет интересы предпринимателя;
• Адрес регистрации и проживания заявителя, контактные данные, реквизиты паспорта;
• Документ, повреждающий право собственности помещением;
• Если интересы владельца представляет другое лицо, то необходимо показать доверенность и указать данные о ней в заявлении;
• Сведения об отсутствии обременений, долгов и прочего;
• Адрес объекта недвижимости;
• Если будет проводиться перепланировка, то нужно указать какая именно, приложить план работ и вкратце описать будущие работы;
• Цель вывода из жилого фонда в нежилой фонд;
• Перечень документов, которые вы прилагаете к заявлению.

После того, как вы отдадите все документы, получите выписку об их принятии на рассмотрение. Стоит отметить, что нами был описан весь список, а значит требовать  у вас другие, никакой комитет не имеете права.

Как будет проходить перевод?

После того, как соответствующим органом от вас будет получен весь пакет документов, вы получите соответствующую выписку с датой, когда процедура была начата. Получить ответ по своему вопросу вы должны не позднее, чем через полтора месяца. В течение трех рабочих дней после этого заявителю будет прислано по почте особое письмо, где будет указано решение, сможете ли вы вывести объект из жилого фонда. Если оно окажется положительным, то вам нужно начинать процедуру регистрации прав на нежилое помещение.

Бывает и такое, что в решение сообщается, что вы должны провести перепланировку, и указывается какую именно. Тогда после ремонта, будет составлен определенный акт, и потом вы также сможете зарегистрировать права владения объектом.

• Вы передали не все необходимые документы;
• Вы подали прошение в орган, который не занимается решением подобных вопросов;
• Условия перевода из жилого фонда не соответствуют требованиям;
• Проект перепланировки помещения при выводе в другой фонд, который вы предоставили, не соответствует жилищным нормам.

Других причин быть не может, поэтому сразу позаботьтесь о том, чтобы таких проблем не возникало. Если же срок на принятие решение  о выводе оказался больше нормы, то вы можете требовать разбирательства в суде.

Сдача в эксплуатацию вам потребуется только при перестройке недвижимости. Не забывайте и про регистрацию ваших прав собственности. Без этого помещение не будет иметь законного владельца.

Стоит помнить о том, что никто не сможет изменить статус вашей квартиры и вывести ее в нежилой фонд, если вы как владелец не дадите своего согласия, а определенный орган в вашем городе не утвердит проект. При этом местный муниципалитет не считается тем органом, который может принимать решение.

Для переоборудования недвижимости и построения отдельного входа потребуется пройти определенный ряд процедур и также собрать некоторые документы.

На самом деле, данный процесс достаточно сложный и требующий многих усилий и внимательности. Вам потребуется множество документов для вывода в нежилой фонд, придется обойти ни одну инспекцию. Хотя результат стоит того, потому что в итоге вы получите помещение для начала вашего бизнеса. И такой вариант гораздо дешевле аренды или покупки отдельно стоящего здания.

pravonedv.ru

Как перевести жилое помещение в нежилое: сколько стоит + порядок

Очень часто предприниматели, особенно начинающие, сталкиваются с проблемой, а где открывать собственный офис или магазин? Часто выгодной и единственной возможностью является перевод жилого помещения в нежилое, если данное помещение находится в собственности. По сути, такая процедура дает квартире статус коммерческой недвижимости.

Многие задаются вопросом, а выгодно ли это, заниматься переводом своего жилья в коммерческую недвижимость? Ответ очевиден, это действительно выгодно. Если сравнить такой способ размещения собственного бизнеса с арендой офиса в центре города (стоимость которой, кстати говоря, довольно высокая) или с постройкой нового здания, сразу можно увидеть плюсы перевода жилья в коммерческое помещение.

Единственное, что может стать препятствием – довольно сложная и долгая процедура оформления. Эта статья поможет внести ясность и составить собственный план действий.

А что об этом говорит закон

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

Соблюдаем все необходимые юридические нормы

Перевод квартиры в коммерческую недвижимость не возможен без соблюдения следующих юридических требований:

1. Жилье должно находиться в собственности заявителя. Это, конечно же, обязательно должно быть юридическое лицо. Необходимо иметь письменное подтверждение того, что квартира находится в собственности. Это может быть:

• завещание;
• договор дарения;
• свидетельство о регистрации.

2. Данная квартира не должна быть взята в кредит или использована в качестве залога. Очень тщательно контролирующие органы следят за тем, чтобы недвижимость была юридически «чистой». Ни в каких махинациях она не должна быть замешана ни в коем случае.
3. Квартира может быть переведена из статуса жилой в нежилую недвижимость только полностью, ни в коем случае не частично.
4. Собственник обязательно должен выписаться из квартиры, прежде чем начнет процедуру изменения ее статуса. По закону, в нежилом помещении никто не может быть прописанным, также там нельзя и постоянно проживать.
5. Если в квартире были сделаны какие-то незаконные перепланировки, их нужно узаконить в обязательном порядке. В противном случае добро на перевод просто не дадут.

Можно ли заниматься коммерческой деятельностью, не переводя квартиру в коммерческую недвижимость

Если обратиться к Жилищному Кодексу РФ, то можно найти ряд условий, при соблюдении которых есть возможность осуществлять свою деятельность без перевода в разряд коммерческой недвижимости (статья 17). К этим требованиям относят следующие условия:

1. Данная деятельность не должна делать жизнь других жильцов данной квартиры и соседей хуже.
2. Со стороны соседей не будет никаких жалоб по поводу предпринимательской деятельности.
3. Дом не находится в аварийном состоянии.
4. Все санитарно-эпидемиологические требования в квартире соблюдены.
5. Собственник бизнеса имеет постоянную прописку в квартире.

И все же, почти всегда предприниматели вынуждены переводить жилье в коммерческую недвижимость.

Какие есть технические аспекты данного действия

И вновь нужно обратиться к Жилому Кодексу РФ. В нем указаны довольно жесткие требования, которые предъявляются не только к жилью, но в том числе и ко всему дому. К ним относят следующие аспекты:

• Обязателен прямой вход в помещение с улицы, если есть такая возможность. В данном случае имеется в виду, что квартира расположена на первом этаже, а окна выходят прямо во двор. При этом есть и дополнительное требование. Если общая площадь квартиры превышает 100 м², то должен быть еще один запасной выход через подъезд.
• Если осуществляется перевод жилья, расположенного выше 1-го этажа, то все помещения, расположенные ниже, тоже должны иметь статус коммерческой недвижимости.
• Жилье должно быть оборудовано всеми инженерно-техническими коммуникациями, которые необходимы для нормального функционирования.
• Дом, где расположена квартира, не должен входить в состав фонда культурно-исторических ценностей.
• Если дом, в котором находится собственность, признан аварийным или должен быть снесен, то перевод жилья в коммерческую недвижимость невозможен.

Могут возникнуть сложности при переводе в коммерческую недвижимость квартиры, находящейся в здании, которому необходим ремонт или если оно стоит на учете в штабе гражданской обороны, а также на учете по делам чрезвычайных обстоятельств.

Все перечисленные требования актуальны как для одноэтажных домов, так и для многоэтажных.

Переводим квартиру в нежилое помещение: пошаговая инструкция

В общем и целом весь процесс – это сбор и подготовка необходимых документов, посещение нужных инстанций. Чтобы сократить время перевода, стоит соблюдать следующую очередность действий.

Обращение в Межведомственную комиссию

Только собственники жилья могут собирать все необходимые документы. Исключением является доверенное лицо. При этом доверенность должна быть правильно оформлена и заверена у нотариуса. Именно эта бумага дает право уполномоченному лицу действовать от лица своего доверителя.

Изначально нужно собрать необходимые документы. Потом уже они предоставляются в отделение по управлению имуществом, которое в свою очередь относится непосредственно к Межведомственной комиссии. В перечень документов входит:

1. Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого обращаемся в Департамент Управления Имуществом. Там составляется заявление с просьбой о выдаче доверенности. Именно она позволит получить поэтажный план помещения, а также прилагаемую к нему экспликацию (расшифровку условных обозначений). Такая доверенность выдается не ранее чем через 30 дней. Для ее получения необходимо предъявить следующие документы:

• паспорт гражданина РФ;
• договор основания на жилое помещение;
• свидетельство о регистрации собственности.

2. План помещения вместе с экспликацией, а также технический паспорт на него. Эти документы выдают в БТИ при предъявлении соответствующей доверенности. Для ее получения необходимо предоставить те же самые документы, что и в Департамент.

Если у вас уже есть технический паспорт, посмотрите дату выдачи. Если документ был получен более чем 3 года назад, то его не примут. В таком случае необходимо будет получить технический паспорт в новой редакции.

3. Справка ДЕЗ. Ее необходимо получить в управляющей компании здания, где расположена жилая собственность. В данном документе указывается целевое использование всех помещений, находящихся на этаже рядом с вашим жильем. Для получения необходимо предъявить те же самые документы, что в БТИ и Департамент.
4. Техническое заключение. Для получения нужно вновь обращаться в управляющую компанию. Это может быть ЖСК или ТСЖ, например. В этом документе есть все необходимые сведения о том, в каком техническом состоянии находится дом.
5. Заключение от пожарного надзора о том, что жилье действительно соответствует всем необходимым требованиям пожарной безопасности. Выдача данного документа осуществляется Управлением государственного надзора при МЧС. При этом обязательным условием является предварительный осмотр помещения, его проверка. Для этого пишется необходимое заявление.
6. Заключение санитарно-эпидемиологического контроля. Для этого необходимо обратиться в СЭС. Схема его получения идентична получению заключения от пожарного надзора.
7. Согласие собственников, действительно проживающих в доме. Просто прописанные люди при этом не учитываются. Такой вопрос решается на заседании собственников. Для этого стоит вновь обратиться к управляющей компании. Можно попробовать провести внеочередное заседание. При этом все жильцы должны быть уведомлены о нем минимум за 10 дней. Следует их также ознакомить с причиной проведения внепланового заседания. На нем должны быть не менее 50% всех собственников. При согласии 2/3, решение считается принятым.
8. Выписка из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе. В документе не должно быть информации о том, что в квартире кто-то прописан! Такая бумага действительна только в течение 2 недель.
9. Проект на переустройство жилья. Получить такой можно только в коммерческих организациях, имеющих соответствующую лицензию на осуществление такой деятельности.

Обращаемся в Департамент Управления Имуществом

Итак, все необходимые бумаги на первом этапе собраны, все они являются актуальными. Смело можно обращаться в Департамент Управления Имуществом. Там заполняется заявление, в котором указано желание переведения жилья в нежилой фонд. Также нужно предоставить те же самые документы, что предоставлялись для получения доверенности.

Рассмотрение данного вопроса происходит на протяжении 45 дней. После того, как решение вынесено, оповещают заявителя в течение 3 дней лично или письмом.

Из-за чего могут отказать в проведении процедуры?

Существуют причины, по которым Департамент может отказать заявителю. К ним относится:

• Отсутствие ряда необходимых документов.
• Некорректный проект переустройства помещения.
• Несоблюдение законодательства.
• Отсутствие согласие соседей и совладельцев квартиры.

При этом, любой отказ должен быть обоснован и иметь ссылки на конкретные нормативные акты. В противном случае, такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Сколько будет стоить процедура?

Итак, согласие получено. Теперь нужно вновь обращаться в БТИ, точнее в отдел по приватизации. При этом необходимо предоставить следующие документы:

• Заявление, в строго определенной форме.
• Паспорта собственников жилья.
• Договор основания на жилье.
• Документ, подтверждающий принадлежность собственности.
• Поэтажный план, технический паспорт с экспликацией.
• Протокол, полученный в Департаменте.
• Если необходимо, предоставляется доверенность и учредительные документы.

После этого производят соответствующий расчет стоимости процедуры перевода жилого помещения в нежилое. При этом учитываются такие факторы, как условия эксплуатации, наличие конкурентов поблизости, состояние помещения, расположение. Окончательную цену указывают в протоколе. Оплата может быть произведена в любом из банков.

Обращаемся в Регистрационную палату

Для оформления прав собс

kakzarabativat.ru

Что дает вывод из жилого фонда. Как самому вывести квартиру из жилого фонда

Жилье, расположенное на первом этаже, не очень удобно, а зачастую и небезопасно для проживания. Поэтому оно не считается престижным, зато как нельзя лучше подходит для устройства магазина, офиса, стоматологического кабинета, парикмахерской и т. д. Поэтому хозяева квартир, находящихся на первом этаже, зачастую считают лучшим выходом из ситуации перевести ее в нежилой фонд. На первый взгляд, выгода от этого очевидна.

Насколько выигрывает хозяин квартиры от ее перевода в нежилой фонд?

Специалисты по недвижимости отмечают, что количество квартир в центральной части Москвы, которые выводят из жилого фонда, стало заметно меньше. Но они объясняют эту тенденцию тем фактом, что квартир, не проданных под коммерческие объекты, осталось очень мало. Поэтому участились случаи вывода из жилого фонда и продажи помещений второго этажа. Особенно это касается квартир, которые находятся над уже действующими магазинами. В качестве примера эксперт приводит магазин «Рандеву» на Тверском бульваре, расположенный на двух уровнях, причем верхний этаж — это бывшая квартира, переведенная в нежилой фонд.

Так что процесс перевода квартир еще не завершен и вряд ли завершится в ближайшем будущем, так как собственники жилья заинтересованы в получении выгоды от их продажи или аренды.

Эксперты отмечают, что перевод квартиры в нежилой фонд может принести ее владельцу гораздо больший доход, чем сдача ее внаем в качестве жилья. Аренда жилой квартиры площадью 100 кв. м в центре Москвы даст ее собственнику приблизительно $360 за 1 кв. м в год. Та же квартира, отданная под офис, принесет в два раза больше дохода. Если же из нее сделать магазин с витринами и отдельным входом с улицы, арендная ставка составит $2000-2500 за 1 кв. м в год. Это значит, что торговые площади принесут хозяину квартиры в семь раз больше дохода, чем жилое помещение.

Какие квартиры разрешается выводить из жилого фонда, а какие нет?

Чтобы вывести квартиру из жилого фонда, надо знать некоторые нюансы, которые описаны в 22-й статье Жилищного Кодекса РФ. Перевод квартиры в нежилой фонд возможен в случае, если:

• помещение имеет отдельный вход или есть возможность оборудовать его, т. е. отказаться от пользования общим подъездом;
• квартира является отдельным помещением, а не частью другой квартиры;
• квартира не является местом прописки и постоянного проживания граждан;
• помещение должно находиться на первом или другом этаже, под которым нет других жилых квартир;
• на квартиру не наложен арест, сервитут, она не находится в залоге и т. д.

Последний пункт означает, что квартиру, которая взята в ипотеку, невозможно перевести в нежилой фонд, чтобы получить от этого прибыль, так как она находится в залоге у банка.

Документы, необходимые для того, чтобы перевести квартиру в нежилой фонд

Список документов, которые нужно собрать для перевода квартиры, приводится в 22-й статье Жилищного Кодекса РФ. Этот перечень гласит, что собственник жилья должен предоставить:

• заявление с просьбой перевода жилья в нежилой фонд;
• подлинники или нотариально заверенные копии документов, свидетельствующих о праве собственности на данную квартиру;
• технический паспорт квартиры;
• поэтажный план здания, где расположено жилое помещение;
• проект перепланировки, если таковая требуется для эксплуатации помещения в качестве нежилого, разработанный и оформленный надлежащим образом.

Прежде документы принимались в разных учреждениях, и собственнику квартиры приходилось обходить целый ряд инстанций. Сейчас процедура оформления перевода квартиры из жилого фонда значительно упростилась. Теперь в Москве существует служба «одного окна», куда подают весь пакет документов. Рассмотрение заявления и принятие решения занимает не больше 45 дней. Чиновники высылают документ с решением владельцу квартиры на указанный им адрес.

Возможен ли перевод неприватизированного помещения в нежилой фонд?

Собственником неприватизированной квартиры является муниципалитет, и только он имеет право распоряжаться жилым фондом, находящимся в его ведении. Граждане, снимающие жилье по договору

qipok.ru

Перевод жилья в нежилой фонд – это цветочки, ягодки начнутся потом…

— Иван Иванович, развейте наше недоумение, так ли страшен перевод, как многие считают?

— Самое главное заблуждение большинства — то, что процедура перевода жилого помещения в нежилое крайне затруднительна и очень продолжительна. Проясню: решение о переводе в нежилой фонд принимает администрация района с одобрения некоторых служб Мингорисполкома. Как правило, эта процедура не сложна и не занимает много времени. Но, нужно учитывать, что иногда решение может быть и отрицательным. Но на самом деле проблема заключается совсем в другом. Необходимо твердо понимать, что сам факт перевода недвижимости в нежилой фонд не дает человеку абсолютно ничего. В техпаспорте помещения будет указано — «помещение, не относящееся к жилищному фонду». Как многие понимают — жить там уже нельзя, но вот сюрприз — и работать тоже! Так как функциональное назначение этого помещения еще не определено. Это значит, что если вы, например, желаете заняться торговлей, то и в техническом паспорте должно быть указано «торговое помещение», а не «помещение, не относящееся к жилищному фонду». А это уже является реконструкцией. И вот тут вас можно поздравить: ваш кошмар начался.

Это и определение статуса земельного участка, находящегося под вашим помещением, и сбор правильных технических условий для проектирования, и само проектирование, и согласование проекта в различных организациях города, и еще много всего. Вот эта процедура отнимет у вас массу времени и сил. Специалист, проходивший этот путь ранее, потратит на эту процедуру от полугода и более. Вставшему на этот путь впервые, придется топать от года до нескольких лет.

— А в чем же возникают проблемы? Помещение уже переведено в нежилой фонд, казалось бы — выбрал сферу бизнеса, нашел арендатора, подписал нужные документы и готово! Что же стопорит процесс на целых полгода?

— «Целых полгода» — это не срок. Время уйдет на решение административных процедур, сбор и выполнение технических условий, проектирование, согласование и т. д. Хуже, когда эта процедура затягивается на несколько лет, а иногда и вовсе может стать неразрешимой. Все просто — приведу пример. Я не раз слышал о таких ситуациях, когда предприниматель осуществляет процесс своими силами. Вроде все идет хорошо — помещение переведено в нежилой фонд, будущий арендатор найден. «Большие деньги потрачены, но, да и Бог с ними, отобью еще больше» — думает хозяин. Но не тут-то было. В процессе реконструкции у неспециалиста вдруг возникает неразрешимая проблема — министерство не дало согласия; технические причины не позволяют завершить процесс; дом относится к историко-культурным ценностям или попросту сосед не дал согласия. Таких подводных камней масса! Предугадать их очень сложно. Неквалифицированный в этой отрасли человек просто не сможет узнать, есть у него вообще шанс завершить реконструкцию или нет. От того, в противном случае, вся пройденная работа идет впустую. Хозяин теряет не только деньги, но и остается с пустым ведром — ведь ни жить, ни работать в этом помещении теперь нельзя…

-Нил Александрович, страхуют ли агентства от подобных ситуаций? Если я обращусь, к примеру, в «Счастливый адрес», вы дадите мне гарантии, что такого со мной точно не случится?

— Проработав множество лет в этой сфере, я настоятельно советую каждому, кто надумает перевод недвижимости в нежилой фонд, обратиться ЗА ПОМОЩЬЮ К ЭКСПЕРТУ, И НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕ ДЕЛАТЬ ЭТО САМОСТОЯТЕЛЬНО. И я объясню почему.

Конечно, ни одно агентство вам не даст 100% гарантии, что через полгода вы будете готовить помещение к вводу в эксплуатацию. Если уж дом признан историко-культурным памятником, то ни один эксперт не сможет, к сожалению, изменить этот факт, хотя и в таких домах встречаются квартиры, переведенные в нежилой фонд. Работа специалиста начинается с изучения объекта. И вот здесь будет очень важный момент. Задача риэлтера — свести возможный риск к минимуму! Специалист сразу скажет вам, стоит ли игра свеч. Если, в ходе анализа, будет выявлено, что хозяин помещения не сможет пройти реконструкцию, либо его ожидают серьезные, но преодолимые трудности, то он узнает об этом на самом начальном этапе, когда ни время, ни средства, ни силы еще не потрачены. Если же эксперт дает добро, то вам остается лишь ждать — ведь вся головная боль и ответственность теперь на его плечах.

realt.by

Хитрости успешного бизнесмена: грамотно переводим помещение в нежилой фонд

Для ведения бизнеса очень часто необходимы административные, производственные или какие-то иные нежилые помещения. Не смотря на то, что сегодня в городе бизнес-центров появляется достаточно много, возможность их аренды зачастую не отвечает интересам определенных сфер деятельности. Например, рынок Вам предлагает помещения не в том районе города, где Вашему бизнесу будет комфортно или в предлагаемом бизнес центре уже расположились Ваши конкуренты. Вылетает это арендатору в приличную копеечку. С этой проблемой может справиться процедура перевода помещения из жилого в нежилой фонд. Ей часто пользуются начинающие коммерсанты, которые не имеют возможности арендовать или купить офис и предпочитают использовать в коммерческих целях собственное помещение. При этом Вы сами, а не рынок, выбираете в каком месте города начать свою деятельность. Кому-то интересен центр, а кому-то спальный район в котором Ваш сегмент деятельности ещё не освоен.
  

Как показывает практика, процесс перевода может затянуться на несколько лет, поэтому можно ли считать этот процесс легко выполнимой задачей?
 

И.И. Это значит, что квартира перестала относиться к жилищному фонду. С юридической точки зрения, проживать в такой квартире больше нельзя. В то же время, любой человек должен понимать, что когда квартиру перевели в нежилой фонд, это еще не значит, что ее можно будет эксплуатировать, поскольку статус помещения не определен. Имущество просто стало безликим, не относящимся к жилищному фонду. А для того, чтобы начать его эксплуатировать, нужно определить его функциональное назначение. Оно может быть разным – торговым, административным, задействованным в сфере услуг или медицинской практике. Это уже определяется проектной документацией и другими административными ресурсами.
 

И.И. Смотрите, как я это вижу – если у человека есть определенный капитал и он не желает хранить его в кубышке или на банковском вкладе, что может привести к серьёзному обесцениванию Вашего капитала. Хотелось-бы, чтобы финансы приносили прибыль или хотя-бы оставались в сохранности. Одним из выгодных методов приумножения, или, как минимум, сохранения денег является вкладывание их в недвижимость. Это может быть перепродажа жилья, но есть и иной способ, когда у вас есть собственное дело, – это купить собственный офис и не платить ни государству, ни частнику платежи за аренду помещения. Тем самым, во-первых, вы на долгие годы перестаете платить арендную плату за помещение. Во-вторых, ваша недвижимость, потеряв статус жилой, существенно вырастет в цене, примерно на 30-40%. Так что перевод помещения в нежилой фонд принесет выгоду абсолютно любой категории бизнеса.
 

Н.А. Хотел бы еще добавить, что у помещения, выведенного из жилого фонда в офис с отдельным выходом, всегда арендная ставка будет выше. Люди стремятся вывести помещение в нежилой фонд не в спальной зоне, а ближе к центру, где большое скопление людей, чтобы можно было не только свой бизнес создать, но при этом выгодно сдать это помещение в наем.
 

И.И. Есть свобода выбора. К примеру, вы хотите открыть парикмахерскую в том районе, в котором лично проживаете. Да, там нет конкуренции, но там нет и площади, которую можно снять в аренду. Поэтому вы сами вольны выбрать квартиру на первом этаже, купить ее, перевести в нежилой фонд и открыть свой бизнес именно там, где вы хотите, а не там, где вам это навязывает рынок.
 

И.И. Выгодно это в первую очередь для тех, у кого уже есть для этого стартовый капитал. У человека, который не имеет такой возможности, выгоду можно даже не обсуждать. А она здесь очевидна – вложили деньги, сохранили их на долгие годы, а открыв своё дело или сдав в аренду, заработали на этой операции новую сумму. Вы становитесь уже как минимум, рантье. И ваши дети будут рантье, и внуки. Это весомый залог на будущее. Даже просто сдавая такое помещение в аренду, уже можно будет жить на такой доход. Так что, конечно, это очень выгодно. Просто, к сожалению, далеко не каждый может себе это позволить.
 

И.И. Тут дело в том, что сама процедура перевода достаточно проста и занимает в общей сложности два-три месяца. Но когда квартира потеряла статус жилой, начинается процесс проектирования, согласование проектной документации, строительных работ и ввода объекта в эксплуатацию. Если все это делать «под ключ», то процедура занимает около года, не считая срока строительных работ. Потому что, в зависимости от желания заказчика, его материального состояния, строительные работы можно провести за месяц или даже меньший срок, наняв профессиональных строителей. А можно нанять дядю Васю из соседней квартиры, который будет делать ремонт полтора года. Поэтому этот срок мы не оговариваем, поскольку наше агентство не строительное и на это мы никак влиять не можем. Все будет зависеть от того, как распорядится заказчик. Я имею в виду саму административную процедуру перевода помещения в нежилой фонд, проектирование, согласование документации, опуская строительный период. Это занимает примерно год. Все зависит от сезона, отпусков и непредвиденных трудностей, которые могут возникнуть в ходе работы.
 

И.И. Он может просто не состояться. А затянуться на длительное время. Даже организации, которые профессионально занимаются этой процедурой, и те с уверенностью не смогут заявить, что весь процесс займет 12 месяцев. Прогнозировать в такой ситуации очень сложно, потому что случаются такие непредвиденные обстоятельства, которые невозможно просчитать заранее. Поэтому у неспециалиста, даже если никаких сложностей не предвидится, вся процедура может занять года два, не меньше.
 

Н.А. Стоит учитывать, что далеко не все квартиры подходят под вывод в нежилой фонд. Основной момент этой процедуры в том, чтобы эксплуатировать конкретное нежилое помещение под офис, под кафе или под что-то еще, необходим отдельный выход. Архитектор города и местные исполнительные власти во многих случаях не хотят нарушать структуру города, фасады зданий и могут просто не дать на это разрешение, приведя веские на то причины.
 

И.И. Иногда перевод в нежилой фонд невозможен чисто технически. Обычный гражданин этого не знает и может попасться в ловушку, самостоятельно начиная перевод помещения в нежилое. В итоге может столкнуться с рядовой технической сложностью, которую разрешить просто нельзя.
 

Мало того, даже переведя помещение в нежилой фонд и получив на него технический паспорт, на стадии согласования строительного проекта окажется, что организовать отдельный вход не представляется возможным либо его реализация требует огромных капиталовложений.
 

Чем наша фирма выгодно отличается от подобного рода контор – мы изначально оцениваем риски, основываясь на собственном опыте, какое помещение можно перевести, а какое нет. Степень отказа при этом сводится практически к минимуму. Перевести в нежилой фонд можно практически любой объект. Но гражданин, не зная тонкостей этой процедуры, может наткнуться на неразрешимые проблемы. Мы в этой ситуации будем рекомендовать такое помещение не брать. Вы можете самостоятельно принести к нам на выбор несколько объектов и мы дадим квалифицированный совет, на каком стоит остановиться и оно наверняка дойдет до финиша.
 

Н.А. Мы не берем в разработку объект, не делая предварительного анализа. Мы выполняем определенный ряд минимальных работ, чтобы сэкономить человеку деньги и время, и потом уже даем окончательное решение о целесообразности этой операции.
 

И.И. Как правило, это должен быть первый этаж. Главное условие – важно, чтобы под выводимым объектом были нежилые помещения. Если вы хотите перевести в нежилой фонд квартиру на втором этаже, а под ней живут люди, никто разрешение на вывод не даст. Таковы правила игры. Во-вторых, должна быть возможность организации отдельного входа в помещение, более того, этот вход не может быть с дворовой территории – там, где находится песочница с детками, скамеечки с бабушками. Туда этот отдельный вход выводить ни в коем случае нельзя. Он должен располагаться на фасаде либо в торце здания, и это, опять же в том случае, если эта территория не является дворовой. Вот эти условия необходимо учитывать при приобретении подобного жилья. Все остальное дело техники.
 

И.И. Иногда это невозможно чисто технически. Предположим, что под окном, который планируется превратить в дверной проем, проходит очень важная коммуникация, например, правительственный кабель. В этом случае, вам никто и ни при каких условиях не разрешит его не то что бы переносить, даже трогать его, поскольку это уголовно наказуемое деяние. Все, тупик, здесь делать входную группу уже нельзя.
 

Также можно столкнуться с такой проблемой – у нас помещения управляются либо в ЖРЭО, либо в товариществе собственников.
 

ЖРЭО – это система, у которой есть своя вертикаль власти. ЖРЭО подчиняется райисполкому, он в свою очередь – городским властям. Если администрация района приняла решение перевести ваше помещение в нежилой фонд, то ЖРЭО, видя это решение, обычно идет навстречу. Тем более, им проще передать помещение вам, согласится на предлагаемую Вами реконструкцию, чтобы вы сделали за свой счет благоустройство, покрасили фасад, организовали парковку и тп. И дом, который до этого был ветхим строением, после ремонта превратится в симпатичный для города объект.

Теперь про товарищество – это организация, которая не имеет властной иерархии, на них нет методов воздействия. Это группа собственников, которая принимает решение на общем собрании. И здесь может найтись человек, которому вообще все в жизни не нравится. Он возьмет и на общем собрании и скажет: «Все, давайте проголосуем против!». Будет приводить кучу аргументов: треснет несущая стена, расколется фундамент, завалит жителей обломками. И 90% собственников, вот уж поверьте, проголосует против. А это высший орган управления, если они проголосовали так, практически ничего изменить не получится. Человеческий фактор слишком непредсказуем, с ним может столкнуться абсолютно любой человек.
 

Н.А. В этом плане мы сразу предупреждаем, что раз есть товарищество собственников, мы не сможем повлиять на них, это третьи лица. Мы работаем с документами, можем помочь убедить архитектора в спорных моментах. А изменить мнение людей очень непросто.
 

Но все не так ужасно, как мы тут рассказываем. Эту процедуру надо делать, поскольку это выгодно, перспективно для бизнеса и капиталовложения.

И.И. Мы уже выяснили, что помещение должно располагаться на первом этаже и иметь возможность организации отдельного входа, независимого от подъезда граждан. Остальные требования определяются в зависимости от функционального назначения бизнеса, который вы там хотите разместить. К медицинским помещениям применяются одни требования, к сфере услуг – другие, к столовой – третьи, а к офисам – четвертые. Все это предусматривается проектом. Где-то нужно усилить несущие конструкции, а где-то модернизировать инженерные сети (водопровод, канализация, отопление, вентиляция и т.д.)
 

Еще желательно найти адекватного подрядчика, который сможет не только построить все, что предусмотрено проектом, но и подготовить необходимый пакет документации, без которого ввести объект в эксплуатацию будет практически невозможно. Просто может возникнуть ситуация, когда имея шикарный объект, вы не сможете ввести его в эксплуатацию, поскольку подрядчик просто не умеет оформлять эти документы. В такой ситуации, мы советум с непрофессионалами даже не пытаться начинать работу, особенно, если он раньше не занимались оформлением исполнительной документации.
 

И.И. Конечно же любой человек способен физически осилить эту работу. Можно просто где-то проконсультироваться, посоветоваться и дальше заниматься этим процессом самостоятельно. Но существует опасность наступить на большие грабли. Поэтому совет один – пусть лучше этим занимаются специалисты. А в городе они есть.
 

+375(17)286-30-66

Велком: +375(44)770-29-70

Велком и МТС: +375(44)774-19-74

+375(29)774-19-74

realty.tut.by

Вывод помещений из жилого фонда

Вывод квартиры из состава жилого фонда – это в своём роде вид реконструкции помещения, подразумевающей смену функционального назначения и организацию отдельного входа. Существует два варианта перевода жилых помещений в нежилой фонд:

1.Реконструкция средней сложности. Это вариант предполагающий внесение изменений в коммуникационную систему и создание отдельного входа без строительства тамбура.

2.Реконструкция повышенной сложности. Это реконструкция, которая подразумевает устройство тамбуров на входе либо других дополнительных помещений. Такой перевод потребует дополнительного оформления согласования с жильцами реконструируемого дома и землеотводной документации.

При оформлении перевода жилых помещений в нежилые необходимо выполнить следующие этапы:

1.Проанализировать предстоящую работу по оформлению необходимой документации. Исполнение данного этапа в будущем позволит уменьшить риск получения отрицательного решения при согласовании. На этой стадии осуществляются предварительные консультации с различными уполномоченными органами по вопросам возможности осуществления реконструкции в конкретном случае.

2.Разработать и согласовать эскизный проект.

3.Разработать и согласовать рабочий проект. В результате должно быть получено постановление, разрешающее осуществление работ. Согласование рабочего проекта потребует получения 10-15 подписей в различных инстанциях. По окончании данного этапа начинается непосредственное исполнение работ по реконструкции помещения.

4. Ввести объект в эксплуатацию. В результате исполнения данного этапа должен быть получен акт ввода, согласованный в установленном порядке, подтверждающий ввод объекта в эксплуатацию, или свидетельство о государственной регистрации права. При согласовании акта потребуется получить около 10-12 подписей исполнителей уполномоченных органов.

Наша компания поможет вам с межеванием участка, определением и восстановлением границы земельного участка, оказываем услуги по выносу границ на местности, к вашим услугам
кадастровый инженер. Так-же мы предлагаем вам оформление земли, поможем оформить межевой план, вести межевое дело, подготовить технический план, и другие услуги в области геодезии.

Кроме того, у нас вы можете заказать схему земельного участка, оказываем услуги чтобы помочь вывести квартиру из жилого фонда, оформить разрешение на строительство или узаконить перепланировку.

expert-kaluga.ru

документы, условия и процедура перевода

Для чего может быть необходим вывод из жилого фонда квартиры в нежилой? Самая частая причина – бизнес. Обширная квартира, находящаяся на первом этаже – подходящее место для рабочего офиса или небольшого магазина. Покупка такого помещения предпринимателю гораздо более выгодна, чем приобретение коммерческой недвижимости. Сам перевод – достаточно длительный и затратный процесс, требующий соответствия многочисленным условиям, поэтому продавцы недвижимости часто отказываются от заметной выгоды, предпочитая оставлять заботы по переводу помещения в нежилое покупателям.

Содержание статьи

Условия, при которых можно перевести жилое помещение в нежилое

Чтобы перевести помещение из жилого в нежилое, необходимо соблюсти следующие условия:

• Нужно организовать доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим квартирам, например, лестничной клетки.

Важно: Нежилому помещению необходим отдельный вход.

Он чаще всего, делается из окна или балкона. Эта мера важна для обеспечения спокойствия жильцов соседних с нежилым помещением квартир.

• Переводимое помещение не должно быть местом постоянного проживания гражданина, а право собственности должно единолично принадлежать предпринимателю. В квартире никто не должен быть прописан, иначе получить разрешение на перевод не удастся.
• Дом не находится в аварийном состоянии. Чаще всего предприниматели, организуя магазин или офис в нежилом помещении, начинают с перепланировки, которая невозможна в «аварийных» домах.
• Квартира в жилом доме должна находиться исключительно на первом этаже. Допускаются и исключения, но лишь тогда, когда под нежилым помещением нет жилых квартир.
• Владельцы смежных квартир должны дать свое согласие на вывод квартиры из жилого фонда, лучше всего в письменном виде.

Необходимые документы

Для перевода необходимы такие документы:

• Заявление о выводе помещения из жилого фонда. В заявлении обязательно должна содержаться информация о профиле будущего помещения.
• Документы, подтверждающие, что помещение находится в собственности предпринимателя (возможно предоставить копии, если они заверены нотариусом).
• Подробный проект перепланировки здания (в том случае, если перепланировка требуется).
• Поэтажный план всего дома.
• Кадастровый паспорт помещения.

Порядок процедуры перевода

Помещение может быть выведено из жилого фонда двумя способами: административным и судебным.

Когда вся документация готова, необходимо обращаться с ней в районную администрацию, в Москве этим занимается Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Администрации отводится до 50 дней на принятие решение о возможности перевода помещения в нежилое. В случае отказа решение должно быть обосновано статьей Жилищного Кодекса РФ, однако, если документация в порядке и все условия, перечисленные выше, соблюдены, отказа не последует. Положительное решение сопровождается распоряжением, о котором предприниматель уведомляется в течение 45 дней.

Важно: После получения положительного решения предприниматель должен уведомить об этом владельцев соседних с нежилым помещений, на что ему дается еще три дня.

Наконец, после этого нужно зарегистрировать помещение в учреждении юстиции уже как нежилое. Таков административный способ.

Судебный способ применяется, когда в административном порядке решить вопрос не получается. Чаще всего к судебному порядку прибегают предприниматели, которые уже произвели перепланировку помещения и используют его как нежилое, однако, юридически это не оформили.

Стоит ли обращаться за помощью центры недвижимости

Обращение в различные центры недвижимости, обещающие избавить от головной боли по поводу вывода из жилого фонда помещения, может быть эффективной мерой, если предприниматель не имеет достаточно времени, чтобы самостоятельно заниматься сбором и подачей документов.

При самостоятельном переводе может потребоваться до 3 месяцев времени на урегулирование всех деталей, что для бизнеса является весьма значительным сроком. Сотрудники же центра недвижимости могут помочь осуществить перевод быстрее, сопровождая предпринимателя на всех этапах процесса.